这套房的准确出处，是来自盈彩美居二期，御彩轩1座，中楼层，2梯4户，南向，建面约132.94平4房。

房东5月底挂牌，初始挂牌900万，7月初首降20万至880万，近7天再降62万，最新报价818万，折合单价6.1万/平。

来源贝壳

这个价格，如何？

直观看来，笋极了。

首先，这套房是盈彩美居目前贝壳在售最便宜的4房户型，单价能和相当一部分刚需二房比肩。

我粗略统计了下，小区2房挂牌53套，单价在5.1-7.2万/平不等，超过6.1万/平的就有24套，相当于在售45%的2房房东，都觉得自己的房子有底气卖这个价位。

而按818万总价预算呢，在有些邻居眼里，顶多只能买到110平左右的3房。

来源贝壳

其次，户型没掉链子。

能把自家约133平4房的价格压成这样，是户型出了问题吗？莫不是之前相似4房也卖不出高价？

呐，户型图长这样。

不留余地的方正，没啥三尖八角。竖厅设计，厅出阳台，加上3个卧室，南向四开间望花园。阳台做了720度全景观视野，卧室都有大面积飘窗。

这个户型放在现在可能平平无奇，可穿越回20年，专业人士告诉你：这绝对算顶级户型之一。

贝壳显示，去年也成交过1套4房户型，同南向，还是楼层/户型还不如它，成交总价960万，折合7.2万/平，挂牌不到3个月火速成交。

来源贝壳

4房暴跌1万/平，所因为何？可以趁机捡漏吗？

那么「好」的房子，值得入手吗？

我的回答是，不建议买。别着急懵圈，有理由的

第一，这套房，是「假楼王」。

楼层低于13层，阳台望出去，虽然有花园和体育馆，可占据视野70%的，除了楼还是楼。

如果楼层够高，还能看到汇彩路对面的杨桃公园。

总体而言，御彩轩1-3座，顶多只能算一二期的楼王。

真正的小区楼王，中介介绍，应该在三期菁品园菁玥轩2/3座。

菁品园楼龄2006年相对新，外观设计高级，没啥岁月的痕迹。

这个组团，和一二期分属不同物业管理，中介说，「一二期物业费只有1块5，三期要2块，别小看这5毫银纸，人家能给你打理得片叶不沾身。

上半年行情好的时候，可以做到全组团稳保7万+，2/3栋地处安静位置，主流价格大约比其他楼栋再贵个5000元/平左右」。

第二，买盈彩美居的主流买家，不是买4房的群体。

换句话说，产品存在供需错配。

盈彩美居，和金融城红线范围直线距离约1.2公里，这是它最大的地段价值所在。

小区距离5号线约1.5公里，待13号线二期明年开通，珠村站设在楼下，可一线直达珠江新城，交通更加方便。

但是呢，有三个最大的BUG。

1）楼龄老，比兰亭盛荟老了13年；

2）商配一般，华润万家和珠村市场，只能满足日常消费，而美林湖畔呢，旁边就是酷飒的美林M·LIVE天地；

凭这两点，盈彩美居近几年的成交价，一路跑输兰亭盛荟和美林湖畔。

3）对口盈彩美居小学，小学还可以接受。初中太差了，除非清华附中有名额，否则多半得进广州18中……

4）车位紧张，这是老小区的通病。中介透露，车位配比只有1:0.8，没得停车只能停外面和杨桃公园，月保600块。

对于有资本的改善买房人而言，以上，足以劝退。

留下的刚需，看准了地段+交通+户型不过时，学校都能读就行，怎么可能有钱来接盘你的4房？

所以，我们可以看到，今年上半年，盈彩美居几乎没有4房成交，全是2-3房，建面最大约111平。

即便有人真喜欢这套4房，也得考虑流通性吧。

兰亭盛荟，今年上半年，4房成交占比超过10%。

有人说兰亭盛荟房价不稳，5字头到10万+来回横跳。

错了！大震荡的只有2-3房，4房房价稳得一批。去年成交单价9.4万/平，今年直接进击10万+，年涨幅15.52%，比A股强多了

来源贝壳

瞧瞧4房这位置，在「呼啸山庄」中「偏安一隅」，享受最优资源，足以和小区里大部分2/3房刚需户型拉开差距。

有这预算去买盈彩美居的4房，不如加点钱去买兰亭盛荟，搏一下流通性。

或者直接上新房市场，天河今年大把新盘供应，产品先进，价格方面，5字头到10万+都有，丰俭由人，刚改+纯改善通杀。

最后，你觉得盈彩美居4房，总价818万，折合6.1万/平值得入手吗？你会去买房捡漏吗？如果评论区留给你！

有买房需求的，可以扫码添加大嘴一对一咨询。另外，还可以拉你到对应的楼市交流群。

还有其他问题，周六晚9:30，来我们直播间聊吧！