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秦虹:一些大城市房价偏高,但总体风险可控

近日,人大国发院国家高端智库“名家讲坛”第一期在中国人民大学举办,中国人民大学国发院高级研究员秦虹就当前房地产现状发表演讲。秦虹曾任住建部政策研究中心主任。

在演讲中,秦虹对中国当前的住房发展进行了两个判断。第一,中国的住房发展成就巨大,且仍有空间。秦虹表示,当前中国的住房水平和经济发展相适应,没有拖城镇化和经济发展的后腿。而且中国的城镇化发展还会持续10年,新增住房需要较大,住房改善性需求远远没有得到满足。

第二,中国的房价偏高,不可持续。秦虹认为,中国的房价收入比偏高,特别是一二线城市,不吃不喝二三十年工作的钱都用于买房子还买不起的话是有问题的。同时,租金回报率低,世界上各个国家的房地产市场发展证明,租金投资回报率大概在5-6%是合适的,而我国一线城市住的租金回报率只有1%左右。另外,居民家庭杠杆率上升较快,也与房价在前几年上涨过快有关。

谈及中国房地产是否会出现类似美国、日本房地产泡沫破灭的危机时,秦虹表示局部风险可能存在,但是并不存在整体崩盘危机。主要有三方面原因:一,从银行端来看,中国房地产贷款余额占商业银行贷款余额的比重与世界各国相比仍有差距,特别是与美国房地产市场泡沫破裂时相比差距更大;二,从居民端来看,居民家庭杠杆率虽近年上升较快,但风险仍处于可控状态;三,中国房企的高负债率在扣除企业的预售款后没有看上去那么高。

但是秦虹认为,中国住房发展的核心问题是防止房价继续过快上涨所引发的一系列风险,这在一二三四线城市都是一样的。因为房价继续过快上升所带来的问题非常大,是全面性的,而不是局部、点状的问题了。

以下为演讲精编:

今天给大家带来的主题是:“住房发展基本判断与长效机制建设”。

一、怎么看中国房地产市场?会不会出现像美国、日本那样的危机?

首先,银行的房地产贷款是否量太大了?增速虽快,但余额占比尚可。

房地产是资金密集型行业,对银行的金融体系影响非常大,美国房地产市场泡沫破灭之后,房价暴跌导致整个金融体系出现风险,引发了全球金融危机。截至今年9月,中国银行体系中房地产贷款余额,包括开发贷和个人购房贷款的余额之和占整个商业银行贷款余额的比重超过了25%。但和国际相比,中国个人购房贷款余额占比虽近年增长较快,但还不算太高,今后只要控制住涨幅问题不大。数据上,在2013年之前,中国整个房地产贷款余额占到商业银行贷款余额的比重在20%以下,但是2016年很快达到了25%,现在已经超过26%。

另外,美国、日本都有再贷款机制,而中国没有。所谓再贷款机制,即房价100万,贷款假定首付30%,贷了70万。如果房价涨到200万,可以再用200万到银行重新做抵押,最多可以贷到140万,这个在中国是没有的。

其次,中国房子是不是太多了?空房肯定有,但风险基本可控。

根据2010年第六次人口普查统计的住房情况,城镇常住人口家庭和城镇住房套数在2010年达到1比1,现在1比1多一点。而日本房地产泡沫破灭的时候,住房套数比家庭户数多了13%。

我专门对三四线或者新区没有人住的房子做过调研,我发现这些空房较多的地方是五年甚至十年里逐步形成的。而且那些房子已经卖出去了,贷款的比例较低,所以对银行及关联的风险基本可控。

第三,中国房地产企业是不是负债太高了?企业负债率高的风险是局部的。

房地产企业负债率高,一旦出现经济下行、融资渠道、房价的变化,企业就有很大风险。但是中国的住房是预售制,开发企业投资达到25%就可以卖房子了,所以在中国房地产企业的负债率里边包括了预售款,2018年商品房预售额占商品房销售额的比重为85.2%。也就是说,从另一个角度来讲,如果扣除企业收入的预售款后,其负债率是没有这么高的。所以,风险也会是局部的、个别企业的。

那是不是中国房地产市场就一片大好?我总体认为局部的、个别的风险或者是企业或者是个人都是有可能出现的,但不是系统性的、全面的房地产危机。

二、怎么判断中国的住房发展?

从发展看,我对中国住房发展的判断就是两句话:第一句话,从物理量上来看,中国的住房发展成就巨大,仍有空间。第二句话,从价值量上来看,中国的房价偏高,不可持续。这是个普遍性问题,而不是点状或者局部问题。

中国从1998年停止福利分房到现在,用20年走了发达国家住房建设上百年的历程,这个发展速度是世界最快的。1998年中国城镇人口4.1亿人,人均住房建筑面积18.7平方米,户均不到60平方米,到 2018年,城镇的常住人口增长到8.3亿人,人均住房面积增长到39平方米。

中国住房的发展水平和经济发展是相适应的,我曾经研究过各国住房发展,我国当前的住房发展水平与发达国家在我国城镇化率60%,人均GDP1万美金左右时的住房发展水平基本是相当的。中国的住房发展没有拖城镇化和经济发展的后腿。

中国的住房发展未来仍有空间。一是中国城镇化大概还要持续10年。日本在1989年房地产市场泡沫破灭的时候,套户比已经达到了1:1.13,城镇化率已经停止了20年,即20年中城镇已基本没有多少新增常住人口。但是中国今年城镇化率达到60%,未来预计中国城镇化率还会提高到70%,中国人口基数大,一个点就是1300多万人。加上家庭小型化趋势,所以新增住房需求肯定还是有的。

二是中国改善住房的需求远远没有满足。家庭结构、人口结构变化,或者房屋功能质量、老龄化、收入增长等都会导致住房消费呈升级态势。

然而住房的发展是存在结构性问题的。总体来看,2010年城镇套户比达到1比1,但地区间存在差异;目前按照国家统计局的数据,住在3间以上的家庭占56%,但居住拥挤的也有;2015年城镇住房的自有率是79.2%,另外16%的家庭租房,从区域来看,广东、浙江省城镇和上海、北京的租赁率较高,达到40%左右,深圳最高接近70%,接近发达国家的租赁水平。住房的不平衡问题是存在的。

但是这几年住房的结构性问题在改善之中。根据2005年、2010年、2015年国家统计局住房调查结果,可以看到,人均30平方米以上的家庭占比始终在提高,而人均在20平方米以下的家庭占比始终在降低,其中,2015年与2010年相比,人均8平米以下家庭占比下降幅度是最大的,主要得益于我国住房保障工作力度的增大。

住房品质也在不断提升。随着住宅产业化进程的加快、新建住房的质量和科技含量逐步提高,住房品质也在不断提升。现在城镇里,50.7%的家庭住的是2000年之后竣工的住房。居住功能明显提升,住房成套率也明显提高,在城市,住房的成套率达到90%,有完全独立住房、厕所等等,而镇的水平要稍微低一点。

我认为最大的问题就是不能用房价来看中国的房地产市场。

首先,中国房价收入比偏高。根据数据显示,绝大多数的省会以上的城市,房价收入比都在10以上,一线城市有20以上,甚至30以上。

在1998年时,世界银行调查数据显示,全世界96个国家房价收入比中位是6.5,发达国家是5.6,发展中国家要高一些,中国定位为发展中国家,我们房价收入比可以高于5.6,但是如果在10以上,特别是一二线城市,不吃不喝二三十年工作的钱都用于买房子还买不起的话,我认为是有问题的,房价太高了。

其次,租售比不合理即租金回报率低。世界上各个国家的房地产市场发展证明,合理的租售比在1:200到1:300之间,如果折算出来它的租金投资回报率大概5%-6%是合适的。北京买个房子如果出租的话,租金回报率可能只有1%左右,有的地方甚至不到。

第三,住户新增贷款快。2015年以前,住户部门新增贷款占到整个新增贷款比例在20%以下,但是2016年达到30%,所以居民的家庭的杠杆率快速提升。居民贷款的新增占比提升不完全是因为投资需求导致的。近几年,投资性需求控制非常严,炒房投机的行为在下降。所以居民贷款杠杆率快速提高的主要原因是这几年房价涨得过快,假定过去买100万一套的房子,首付30%,贷款70万就够了,现在涨到200万,贷款成倍上升,所以贷款需求量增加了。

以上方面都表明,中国大城市房价偏高了。

三、中国住房发展要解决的核心问题是什么?

我个人认为,中国住房发展需要解决的核心问题就是防止房价继续过快上涨所引发的风险。

如果房价继续大幅上涨,投资特别是投机性需求就会上升,将会导致经济危机。在房价上涨的条件下,投机性需求是很难抑制的,因为有利可图,大家会想各种各样的办法。

如果房价继续大幅上涨,居民支付能力就会继续下降,一定会引发对政府的信任危机。

如果房价继续过快上涨,居民家庭负债率会继续上升,或者是反过来说,如果房价继续上涨,大涨就会有大跌,一定会引发金融危机。

如果房价继续大幅上涨,中国的贫富差距一定会引发社会危机。任何一个国家都有贫富的差距,收入分配不公平或者不合理是原因,但是现在住房成为中国家庭最主要的财富。由于房价变动所导致的家庭居民财富的两极分化对普通家庭影响更大。

如果房价继续大幅上涨,企业创新、科研和商务成本都会大幅提高,城市竞争力就没有了。

所以从发展上来看,带有普遍性需要全面防范的问题就是,房价不能继续大幅度的上升,一二三四线城市都是一样,面临同样的问题。

这几年中央要求地方要严控房价的继续上涨,甚至不惜用行政手段管房价。即使面临巨大的压力,也要抑制房价过快上升。因为房价继续上升所带来的问题是非常大的,是全面性的,而不是局部、点状的问题。

四.如何建立房地产市场平稳健康发展的长效机制?

我个人的学习和研究的体会是,房地产市场平稳健康发展、长效机制建设应该包括以下五方面的内容:

第一,坚持“房住不炒”的长期定位。“房住不炒”是中央对住房发展的顶层定位,绝对不是一个口号,它对住房发展的各项政策都会有影响。另外,“房住不炒”也不仅仅是对买房人的要求,它应该是对整个住房房地产全产业链的要求。土地供给、税收、金融、市场管理等政策都得落实“房住不炒”。

第二,构建“租购并举”的供应体系。下一步应该根据不同城市的需求特点,因地制宜地确定好住房的保障体系和市场体系,具体地讲是保障性租赁房、保障性产权房、市场提供的租赁房、市场提供的产权房四类房的供应比例,把它明确出来建立各类住房政策制度,最终实现住有所居的目标。

第三,实施“因城施策”的调控思路。“因城施策”一要确定好各个城市的供应体系四类房的比例,稳定居民的预期,让不同收入水平的人知道自己面临的住房政策是什么;二要实施后评估基础上的住房发展滚动规划予以落实;三要实现人地挂钩的土地供应机制,人流入多的地方要多供应土地,人流出没有人去的地方要少供应土地,防止供需错配;四要实施扶抑结合的金融政策,该支持支持,该限制限制,我认为防风险的金融底限是首套房的首付比例要控制好,第三套房不贷款,这个不能放;五要差别化的税收政策,对租房子、住房子要支持,对投资、投机要限制;六要法治健全、执法严格的保障和市场管理;七要定期普查和动态信息相结合的数据掌控系统,我们完全可以通过信息手段来掌握现在的住房和人的需求的匹配程度;八要有应对市场异常波动的相机决策机制。

第四,确立“城市负总责”的工作机制。

一城一策怎么落实?原来要求地方负责,现在明确到城市负责,是中央定方向,城市负总责,各城市政府是本地房地产市场平稳健康发展的最终责任人,不能让市场大起大落。

第五,实现“市场平稳”的发展目标。

市场平稳是指稳地价、稳房价、稳预期。稳地价是前提,稳房价是结果,稳预期是根本。房价与地价相互影响,在一个充分竞争的市场下,一定是房价决定地价,但是在非充分竞争的市场中,当土地需求是多方的,而供应只有一方时,则地价对房价的影响远远大于房价对于地价的影响。

最后,我认为未来中国住房,将从“住有所居”到“住有宜居”。住有宜居的基本要求是:建筑空间舒适绿色、配套服务完善优质、居住环境优美和谐。住房从居住上满足人们对美好生活的向住。

本文已经演讲嘉宾审核!(编辑/古双月)

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