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绿地的东北野望 与“王者”渐行渐远

文:胡嘉琦 朱耘

ID:BMR2004

“未来三年绿地控股力争年均销售规模保持在5000亿元左右。”年满62岁绿地集团董事长张玉良仍老骥伏枥。

2019年7月12日,绿地控股(600606.SH)发布了2019年上半年业绩快报公告,数据显示,绿地营收2016亿元,同比增长27.54%。时间过半,但绿地仅完成了张玉良订下的5000亿元目标的40.32%。加码东北市场或许是绿地下半年提升销售额的举措之一。

高负债是房地产企业绕不开的话题,截至2019年6月末,绿地控股资产负债率88.22%,虽较2018年末下降1.27个百分点,处于行业高位,绿地控股高额负债的原因是什么?如何去降低负债?如何平衡高额负债与发展的关系?对此,《商学院》记者向绿地方面发出采访提纲,绿地相关负责人回复称,相关信息请以公司新闻披露为准。

加码布局东北区域

由于东北营商环境的特殊性,“投资不过山海关”的论调不绝于耳。今年以来,宝马、沙特阿美、招商局、恒大、阿里巴巴……一批大企业投资东北布局落子,但是企业加码布局东北地区的机遇和挑战并存。

中国区域科学协会理事长肖金成在接受《商学院》记者采访时表示,东北地区的基础设施完善、产业基础雄厚、生态环境优质、资源禀赋合理,因此,东北地区有较大的发展潜力,东北地区近年来发展滞后主要受历史原因、体制机制存在很多问题,受大环境影响东北地区经济出现萎缩的现象,此外,营商环境也是东北地区投资的重要因素。受产业发展不增长的影响,年轻人在东北地区找不到合适的工作机会、收入达不到期望,很多东北人去东南沿海地区及京津冀地区寻找工作机会,东北地区近年出现资金外流和人才外流现象。肖金成认为,解决的办法是发展产业。现今,我国由计划经济转变为市场经济,因此,东北地区要实现振兴,必须有大规模的投资者进行投资。

8月14日,由绿地集团旗下天津建工与沈阳市级国有平台公司沈阳盛京房产经营集团有限公司共同组建的沈阳城市建设集团有限公司(沈阳城建集团)揭牌,新组建的公司拟在三年内发展营业规模达到100亿元。同时,绿地集团还与沈阳市人民政府签约战略合作,预计未来五年内在沈阳市投资300亿元。于8月15日,绿地集团与辽宁省沈抚新区签署项目战略框架协议,将投资百亿元打造绿地智慧科技园项目。绿地加码沈阳基建的原因是什么?

据公开资料显示,2016年至2018年绿地在东北区域主营业务的营收逐年下滑,分别为156.33亿元、64.74亿元及52.26亿元,毛利润分别为22.67%、-1.29%及-0.54%,而近两年毛利率为负数的也仅有东北区域。绿地加码东北地区投资是否会拖累绿地集团整体的业绩?

对此,5 8安居客房产研究院首席分析师张波认为,从短期来看,绿地在沈阳布局的确会增加相应投资性成本支出,同时由于部分建设项目的回款周期可能偏长亦会对绿地的短期主营业务收入有所影响,但从中长期来看,由于绿地在沈阳深度参与地方基建将带来大量持续现金回流,反而有可能提升绿地的整体收益。

财经评论员严跃进认为,绿地加码沈阳基建,或有三个考虑。第一是积极响应振兴东北的政策,符合当前企业的社会价值。第二是看好沈阳市场的发展,尤其是基建发展等市场机会会比较多。第三也是进一步充实当前绿地的投资机会和区域,为绿地战略提升创造更多的市场空间。绿地大基建业务实际上和住宅等业务有关,绿地此前确实住宅等方面的投资是有所减弱的,这是绿地所需要注意的内容。

与“王者”渐行渐远

据克而瑞研究中心日前发布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,绿地控股2019年1-6月实现销售金额1705亿元,同比增长6.15%,排名却下滑一位至第7名。从数字来看,绿地依旧处于房企第一阵营,但是对比碧桂园、恒大、万科,绿地的“慢进”已经与行业前三名的差距越拉越大:2019年1-6月, 碧桂园、万科地产、中国恒大销售额分别达到3895.4亿元、3349.3亿元、2825.4亿元。从目前趋势看,绿地集团与房企前三强的差距还在不断加大。绿地控股排名下滑的原因是什么?

截至2019年3月31日,绿地控股总负债达9666.47亿,资产负债率高达89.42%,处于行业高位,即使扣除掉3563.29亿亿元预收款项后的负债依旧高达6103.18亿元。

“要切实地降低负债,房企的负债率应该降低到60%,发展不重要,活下去最重要。”资深房地产评论员黄立冲说。

资深地产人士优淘城总裁薛建雄在接受《商学院》记者采访时表示,绿地前几年做了很多商办项目,这些项目销售不理想,留下很多资产,导致负债越来越高。薛建雄建议,绿地需要下决心专门处置这些资产,变成现金流。此外,由于受限购限售政策的影响,绿地存在很多大型商办项目滞销也是绿地业绩受影响的原因之一。“由于太多的商办物业处置不力,住宅土地又储备不足,影响了绿地业绩表现。”薛建雄称。

“绿地这几年通过产业小镇和养老等模式在大量圈地,他们短期会带来明显的业绩提升,但同样会带来大量持资产和难于销售掉的商办资产,绿地应该提前做好相关资金回笼准备。” 薛建雄认为。

绿地的高额负债是否会影响其发展,将如何平衡高额负债与发展的关系?张波认为,负债本身可以理解成“药丸”,用好了是“灵丹妙药”,通过财务杠杆的撬动不断帮助企业扩大规模快速发展,用不好是“毒丸”,企业长期处于高负债无疑会导致风险提升,容易引发不可预测后果。绿地的高负债和其扩张有着一定关系,尤其是在土地市场上频频出手,例如今年121亿收购中民投50%董家渡地王项目,就进一步提升了其负债率水平。

违规施工,绿地郑州被罚571万元

7月3日,郑州市城市管理局网站公布行政处罚公示,绿地旗下两家公司—河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司,因违规施工分别被罚款406万元和165万元。此次违规事由包括:未取得施工图设计文件审查合格书擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未按规定依法办理建筑工程施工许可证擅自施工;施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未取得建设工程施工许可证擅自施工。

据悉,绿地在2004年5月正式进驻郑州,成立了河南老街坊置业有限公司。河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司分别由河南老街坊持股80%和100%。

绿地控股被接连曝出违施工,同时,绿地郑州遭监管部门处罚,违规施工的原因是什么?

对此,业内人士表示,绿地集团违规施工,说明项目开发的约束相对少,同时或也和高周转的模式有关。从大型企业发展的角度看,若是存在类似施工方面的问题,也很容易影响企业品牌,这是此类地产企业所需要注意的内容。

薛建雄认为,绿地未取得证件提前施工时为了快速销售回款,如果出现问题,政府会处罚提前施工的开发企业,但是罚款对于提前回款金额而言是微不足道。

要顺利实现年均5000亿元销售额,绿地尚需经受发展战略正确与否、内部高层风控能力如何以及集团上下是否具备足够向心力等多维度的考验。

“相比于单纯规模化的增长,有质量的规模化显得更为重要,这个“质量”一方面体现在建造品质的提升,根据用户居住需求的变化不断优化和打磨产品;另一方面则是“财务指标”保持相应合理水平,不应为规模化而牺牲合理指标,尤其是在房企规模化在一定程度之后,有“质量”的增长比单纯比拼销售体量显得更为重要。”张波向《商学院》记者表示。

未来,绿地在追求规模扩张的同时如何兼顾企业财务指标的持续健康发展?对此,《商学院》记者将持续关注。

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