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正在被南昌买房人所“遗忘”的老城区

在南昌,有两个区域是备受买房人关注的。一个叫老城区一个叫新城区

以赣江为界,向东延伸到洪都大道,往南直抵象湖北面,这块区域,就是南昌人普遍意识当中的老城区了。如果不能脑补,只要看下南昌的限行区域就明白了。

在15年乃至更早以前,在南昌的买房人首选的购房区域,几乎都是老城区,只有在买不了老城区的情况下,才会退而求其次的选择新城区。那时候,选择老城区的房子才是稳定生活和资产保值的依靠。

时至今日,房产更加的紧俏了,但是在购房者的口中,老城区出现的概率反而大幅下降,这个区域正在不可避免的走向被更多人“遗忘”的过程。

那么这一切是如何发生的呢?

房地产核心价值在于地段,而老城区地段优势在过去的十多年中已经逐渐被新城区所拉平。

一个城市商业的发展往往能代表时代的变迁,最早的南昌商业主要集中在“胜利路—中山路—八一广场”沿线。当初繁华的胜利路步行街不仅是南昌市政府的形象名片,其一天的人流量在节假日最高也达到过30-50万人次。可是这些辉煌的记忆已经太过久远,面对今天遍地开花的商业综合体和热闹的网上购物潮,胜利路步行街的人流量也大幅下降。

2014年,为了重现昔日的辉煌,胜利路步行街花费重金进行全面改造,但改造之后的效果却差强人意。今天如果你漫步这些老城商业街区,客流量低迷,商品品牌质量不上档次,商业模式太过老旧几乎是“它们”的通病。

南昌胜利路步行街

尽管还有百盛、天虹、百货大楼、财富广场、苏宁广场等商业品牌维护下老城区的脸面,但这些商业更像夜空当中的几颗亮星,虽然璀璨,但是却遮不住夜空的深沉。

另一边,新城区的商业则如同热带雨林一样,在进行着一轮又一轮的新生和成长。商业模式从单一商场进化至城市综合体再到MALL,万达、绿地、华润、世茂轮番入场,规模从最初的几万平米也逐渐增长至百万平米,再配上公交、自驾、轨道交通的便利,市民们几乎是用脚投出了南昌商业的新版图。

红谷滩新区商业夜景

而在商业以外,交通、环境、市政公共配套、商业地标建筑等方面,新城区都已经已经或开始反超老城区。在短期内,老城区唯二能够依靠的仅剩下卫生医疗和教育资源,而且并不稳固。

2018年3月,南昌市教育局推出《义务教育优质学校集群带动发展战略第一轮三年行动计划》,提出由一所优质学校带几个校区组建教育集团,带动发展教育水平较为薄弱的学校,而对比后续一系列操作,明显可以看出针对的均为新城区的学校。其中东湖区和西湖区都已经组建了类似的教育集团,这两个区域的优秀中小学资源,将进一步向新区开始铺设。

南昌五大名牌学校纷纷入驻新城区

而从另一个方面来看,其实这种进程会更快。2006年,南昌二中整体搬迁至红谷滩新区。2009年,师大附中滨江校区开办。2012年,南昌十九中新校区(高中部)正式落成于红角洲。2014年,南昌三中将高中部迁移至青山湖区。同年,南昌一中朝阳校区建立。2017年,南昌市外国语学校九龙湖校区投入使用……。这样的名校外迁在过去的十年中,愈发加快,尽管依然给老城区留下了一定的教育资源,但是两者之间的差距已经快速缩小,且更加明显的发生变化。而卫生医疗方面也同样发生着变化,一大批三甲医院也在向外迁移排队序列之中。

这其中有因为城市发展而演化的结果,另一边也有一些人为的推动,比如红谷滩片区、九龙湖板块,对于资源配置的调整,相信此地的“业主们”是乐见其成的。

5-10年之后,老城区在地段方面的优势将不复存在,而未来不管是购房者还是租户,他们考虑的问题,只可能是哪家的房子离他们的工作地方更近,居住更加舒适,生活更加便利。而在这些方面,老城区无疑都是远远落后与新城区的。

在这个方面,老城区的房屋租金首先体现了出来。当下的南昌租房市场当中,单位面积租金最高的当属红谷滩板块,从搜狐焦点等各大房产门户APP上来看,老城区装修稍好的一房,每平米月租金不超过40元,而同类型的一房,在红谷滩的租金则大概为50-60元之间。老城区简单装修的一房,每平米月租金更是低至15元左右,而红谷滩租金在25元以下几乎没有。

即使在这样的情况下,老城区的房子更难出租,一些房子更是一两年都租不出去,只能通过降租金来招揽租户。相信不少网友或者朋友在老城区都有房子出租,只要互相问一下就知道这种现象正在普遍发生。

当然,老城区的房地产市场也不会完全沉寂下去,一些科技的应用和文化传统的回归,又会在一定程度上带给我们惊喜。南昌老城区的文化古迹众多,而围绕这些文化古迹,通过重新包装和打造,将重新显现出新的魅力。

滕王阁景区改造效果图

2018年,滕王阁5A级景区通过省级初评,项目除延续滕王阁片区古建风格,还将南扩新建游客服务中心、SD蝶影灯、游船码头,并以书卷为造型母题,引入仿宋商业街区概念,建成以后,将成为南昌首个5A级景区。

南昌万寿宫改造工程效果图

2019年,全新的万寿宫文化街区将正式开业,总投资20亿,全新改造内容包括重建铁柱万寿宫,并保存街区建筑结构形态与历史价值的基础上,将街区打造成融汇历史宗教、文化艺术、旅游观光、民俗聚会、休闲购物、餐饮娱乐为一体的南昌特色老街。

可以说,以后的老城区更多的只会是文化地标和旅游景区的集中地。而不管是在居住和资产保值方面,都不是最佳选择。正如90年代的八一广场更能代表老洪城的风采,当下最能展示未来英雄城繁华的无疑非红谷滩莫属。

栉比如鳞的商业地标,流光溢彩的沿江建筑,便捷的轨道交通体系,再加上宜人的风光和秀美的景观搭配,红谷滩正在快速吸引着众多人流涌入,而人流也意味着商机。相比继续留存着老城区已经日渐平庸的住房,为何不通过置换,以实现资产的保值及提升呢!

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