从 2021 到 2025 短短四年，民营房企的市场版图发生断崖式收缩。销售规模从 12.2 万亿萎缩至 2.94 万亿，仅仅剩下巅峰时期的 24%。头部房企榜单的变化更有说服力，TOP20 房企里面，民企占比从曾经的 60% 滑落至 15%，大量曾经耳熟能详的民营开发商退出主流市场，债务违约、项目停工成为行业的常见叙事。

市场的蛋糕总量虽然在收缩，但份额结构发生了戏剧性的反转。过去央国企房企长期只占据市场三成左右的席位，在民企退潮之后，它们顺势承接下大量市场空间， 2025 年央国企的销售占比飙升至 65%，销售总金额对比 2021 年仅仅小幅回落 5%。通俗来讲，楼市的市场大盘大致依旧维持三七的比例，只是从前七成属于民营资本，如今七成的市场已经被国资背景房企牢牢掌握。

这种格局的切换，并非简单的市场优胜劣汰。民营房企溃败根源，在于过去时代红利之下养成的负债扩张模式，在监管收紧之后失去生存土壤。而央国企拥有更低的融资成本、稳定的信用背书，在行业风险出清的周期里面天然具备抗风险优势。但我们也要看到，市场主体更迭之后，房地产行业的气质也随之改变。过去民企追求速度、规模、高周转，热衷于快速造盘快速扩张 ；而央国企主导的时代，行业整体转向保守，拿地更加审慎，更加追求项目安全与风险可控，过去那种大开大合的野蛮生长彻底成为历史。商品房销售总额的图表清晰记录这一变迁，民企的橙色柱状高台快速崩塌，央国企蓝色柱子稳步抬升，成为市场仅存的稳定支柱。

但行业的转换也附带新的现实问题。 民营房企大规模退场之后，市场竞争的活力有所衰减，部分城市土地市场高度依赖国资托底。曾经多元化的产品创新、灵活的市场打法慢慢变少，整个行业从冒险扩张，转向求稳避险。

02

白干榜的真相：房产账面回撤背后，家庭财富的无声冲刷

房企的变局传导到千万普通家庭，就变成一张张家庭资产负债表的改变。流传甚广的城市 “白干榜”，用一套百平米房产的价值回撤，折算成当地居民多少年的人均可支配收入，把房价下跌带来的财富冲击做了最直白的量化。 榜单之中，厦门、深圳、北京高居前列，一套百平米房产账面蒸发的财富，相当于当地居民二十六年到三十年的人均收入，意味着普通家庭几十年的劳动收入，在房产账面的波动之中悄然消失。

这份榜单最值得警惕的地方，并不在于纸面数字的下跌，而在于资产幻觉的破灭。过去二十多年，房产几乎等同于无风险增值资产，无数家庭把大半积蓄、未来几十年的收入都押注在房产之上。很多家庭的财富，本质上是房价持续上涨带来的账面财富，并没有真正变现。当房价回调，这部分财富就直接快速缩水。 高回撤的城市集中在过去涨幅巨大的东南沿海核心城市，厦门、深圳、南京、东莞无一例外，这些城市过去房价暴涨，居民加杠杆买房的力度也最强，周期反转之后承受的冲击自然最为剧烈。

当然，“白干多少年” 本质上只是一个账面测算指标，要区分账面浮亏和实际的真实损失。对于自住的家庭来说，只要不卖出房产，就不会把账面回撤转化为真实亏损。但这套指标依旧有极强的现实参考意义。一方面，大量家庭背负高额房贷，房屋资产缩水，债务却不会随之减少，直接造成家庭资产负债表的受损；另一方面，房产的财富效应逆转，直接改变居民的消费、储蓄决策， 大家看到房产不再稳赚，就会倾向于压缩开支、增加储蓄，进一步向内传导到宏观消费市场。

榜单同样展现出明显的分化。一部分一线与强二线城市站在极高杠杆回撤组，而兰州、成都、无锡这类城市，房产账面回撤对应的收入年限控制在 8 年以内，属于低压缓冲组。这也说明，本轮楼市调整不是全国一刀切，不同城市承受的资产冲刷力度天差地别。过去炒房热度越高、房价泡沫越大的城市，本轮要消化的回调压力也就越沉重。

03

旧时代落幕，楼市正在告别什么，又在迎接什么

复盘这一轮长达数年的房地产调整，很多人简单把它归罪于三道红线政策本身。但我们需要看得更深，三道红线更像是一个催化剂，它加速暴露行业本就潜藏的顽疾。中国城镇化高速推进的阶段逐步走到尾声，住房总量已经告别普遍短缺，居民住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，房子不再是稀缺的硬通货。 就算没有监管政策的强力介入，高杠杆的地产模式，本身也已经走到生命周期的尽头。

民企集体退潮，央国企站上舞台中央，并不代表行业就此重回高景气。即便是手握资金优势的国资房企，也不再复刻过去疯狂拿地扩张的路径。整个行业的逻辑已经彻底改写： 规模扩张不再是第一目标，风险控制、现金流安全成为企业生存的第一要务。过去房企比拼谁做的更大，现在比拼谁活得更久。

居民端，房产信仰的瓦解带来更加深远的社会影响。过去一代人的认知里，买房是最优的家庭理财选择，如今这套认知正在被现实打破。白干榜折射出的，就是大众观念的巨大转向。购房者开始重新评估房产的价值，不再盲目相信房价永远上涨，买房决策会更加看重居住属性，警惕高杠杆带来的风险。

但我们也不能走向另一个极端，认定房地产就此彻底失去价值。庞大的存量住房市场，依然存在改善性的真实居住需求，核心城市优质地段的房产依旧具备坚实的底层支撑。 只是普涨时代彻底终结，城市分化、楼盘分化会成为常态，不同资产之间的表现会走出完全不一样的行情。

眺望 2026 之后的楼市走向，旧的增长引擎已经熄火，新的平衡还在缓慢建立。从供给端来看，央国企主导的市场格局会长期延续，民营房企很难再回到曾经的高光时刻，存活下来的民企大多会转向小而精的开发模式，不再追求全国性规模扩张。 行业整体开发总量，很难回到过去的销售顶峰，行业整体进入缩量时代。

需求端，居民资产负债表修复会是一个漫长的过程。经历资产回撤之后，居民加杠杆意愿的修复，不会依靠几次政策刺激就快速完成。房产的财富效应减弱，会长期约束购房的意愿。 城市之间的分化会进一步拉大，人口持续流入、产业扎实的核心城市，能够逐步消化调整压力；而人口流出、库存高企的城市，资产调整的周期还会持续拉长。

摆在整个行业面前的，还有一连串待解的现实命题。当市场大部分份额交给央国企，如何维持市场的竞争活力，避免产品同质化；如何处理庞大的存量问题，化解过去遗留的烂尾、债务风险；如何引导家庭理性看待房产，摆脱把房产当成投机工具的旧思维。这些问题，不会随着一两项政策出台就迎刃而解。

回顾这一场波澜壮阔的行业洗牌，它不只是房企的兴衰浮沉，更是千万家庭财富认知的一次洗礼。曾经的高杠杆造富时代已经一去不复返，房地产褪去金融属性，回归居住本源，这是阵痛，也是时代必经的转型。浪潮退去之后，整个行业、无数购房者，都要学着适应一个不再只涨不跌的楼市新世界。