那些荒废的老屋，正在被重新定价。

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乐居村：600年彝族古村的“一颗印”资产化

ChapterOne

在昆明西北郊凤凰山麓，有一个600多年历史的彝族村落——乐居村，保存着中国现存最完整的汉彝合璧古建筑群。20世纪90年代末村民陆续搬迁后，老宅破损严重，这里一度沦为无人问津的“空心村”，只有破败的土墙和荒废的院子诉说着往日的热闹。

转折始于一次“没有推土机”的改造。数十年失修的土墙被保留加固，空荡的老院落里引入了民宿、陶艺坊、扎染坊、面包屋等20余种新兴业态。80余栋“一颗印”式传统建筑经过“修旧如旧”改造，活化为民宿、茶馆、餐厅和艺术工作室。十余位非遗代表性传承人在此建立工作室，展示传统饮食、彝绣、木雕、茶艺、陶艺等云南民族文化，120余位“新村民”从五湖四海汇聚于此旅居创业。

财经视角看，乐居村跑通了一条“建筑稀缺性×文旅溢价”的资产增值公式。 80余栋“一颗印”古建的不可复制性，决定了它的供给天然稀缺。而稀缺性一旦与业态运营能力结合，就会产生持续的现金流。

数据是最好的证明。目前，乐居村已形成“村集体+企业+农户”的利益共享机制，旅游从业人员占全村就业总人数的三分之一，人均年收入达3.3万余元，村子每年吸引约40万游客，创造超过2100万元的收入。从“无人问津”到“40万人涌入”，这不只是故事的转折，更是一笔实实在在的“资产活化”账。

当然，挑战在于：持续引入优质业态的能力，以及能否避免同质化竞争——丽江民宿的“内卷”前车之鉴并不远。

2

土瓜冲：城郊空心村的“共享度假社区”模式

ChapterTwo

如果说乐居村走的是“古建稀缺性”路线，曲靖马龙区的土瓜冲村则给出了另一条答案：用“政企村协同”模式，把城郊空心村变成共享度假社区。

土瓜冲曾是典型的“空心村”。120多间老屋常年空置，大片土地撂荒，只剩老人守着破败的村庄。离城近、交通好、生态宜人是它仅有的家底。面对困境，马龙区没有大拆大建，而是探索出“政府主导、集体协同、企业运营、村民参与”的共建模式：政府投入700多万元完善基础设施，社区统一租赁77间老屋进行保护性改造并流转1000多亩土地打造花海与休闲项目，企业投入400多万元专注房源改造与业态运营。从北京、上海、重庆来的旅居客在这里长住，说“这边气候好、环境好，村子干干净净，我们住了一个月了”。

这套模式的核心在于多方共赢的利益分配机制。 村民每年可获得土地流转租金100余万元和房屋租金12万元，120余名村民实现就地就业。

更值得关注的是“不可复制性”外溢。土瓜冲走红后，曲靖已从一个“空心村”的修复，扩散到形成“核心引领、多点支撑、全域联动”的旅居产业集群，陆续建成咀子上、水箐、黄坝等一批特色旅居示范村。这证明“城郊空心村改造模型”具备较强的可复制性——只要满足“临近城区、交通便利、基础生态好”三个条件，类似模式可以批量推广。截至目前，土瓜冲累计接待游客45万余人次。

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老曼海：微型空心村“11133”模式的自救实验

ChapterThree

如果说乐居村和土瓜冲靠的是资本注入和资源禀赋，那么腾冲市蒲川乡老曼海村则提供了一个更“接地气”的样本——它是穷到极致后“自己救自己”的逆袭。

老曼海户籍19户94人，常住人口仅42人。村子小到几乎没有外来资本愿意介入。但就是这样一个“被遗忘的角落”，探索出一套“11133”治理模式：一张全科网格织密归属感，一套应急机制筑牢安全感，“红色理论、橙色法治、绿色健康”三色流动课堂点亮幸福感，“公司+农户”流转80余亩茶园、改造闲置农舍为茶民宿茶空间、设立“务工车间”三项收入闭环。村集体整合80亩茶园以每亩年租金1000元流转给茶叶公司，既保底收入又便于规模化运营；6套闲置农房改造成茶空间后，今年周边民宿茶社及特色餐饮的接待游客量大幅上升。

蒲川乡党委书记董毅烽总结得很直白：“用‘一张网、一家人、一套机制、三色课堂、三项收入’，让空心村重新有了活力。”

老曼海对云南县域经济最大的启示在于——它证明了乡村治理本身就能创造资本价值。当村庄的治理模式理顺、自治机制成型、产业闭环建立，那些看起来“谁也救不了”的微型空心村，也能在最低可行规模上实现自我造血。其精神内核不是“引入资本”，而是“组织村民自己起来干”。

4

龙潭村：楚雄永仁的“康养旅居+民族文化”新玩法

ChapterFour

楚雄州永仁县龙潭村的玩法，又不一样。这里主打的是“闲置资源+康养旅居”模式——依托“龙潭泉居”民宿集群，把彝乡风情、自然生态与现代旅居需求融合在一起。2025年全县整合沪滇等各类资金4810万元，打造了龙潭村、落水洞村等7个乡村旅居示范点。

2025年10月，“龙潭泉居”项目正式启动运营。短短四个多月，这个曾经安静的彝家小村累计实现营业收入32.19万元，带动7个示范村累计营收约41.28万元。今年春节前夕，龙潭村迎来首次分红——45户村民每户拿到500元分红款，现金虽不多，却是实实在在的“存量激活”成果。村民肖朝翠领到分红款后笑着说：“这才刚开始呢，往后日子肯定更好。”

龙潭村亮出的一张牌是“把静态的民族文化做成动态的沉浸式体验”。从月琴弹奏、大三弦教学到彝族歌曲传唱，再到篝火打跳晚会，游客从“看客”变成了“参与者”。2025年到永仁旅居康养的人数突破3.7万人，春节假期民宿预订量同比增长210%。

永仁背后有一种“制度自信”：2025年3月省自然资源厅印发首个旅居用地专项保障文件，从省级层面系统支持“集体经济组织+平台公司”模式，将“空心村”整体盘活改造成民宿集群。龙潭村正是这条制度渠道的第一个受益者。

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省级政策“撑腰”，重塑乡村资产定价权

以上四个案例一起勾勒出云南对“空心村”系统改造的完整光谱——古村原址存量盘活、城郊快速复制型旅居、微型空心村最低可行规模修复、康养文旅融合型村落。每一个案例都对应一套不同的资产运营逻辑。而把这四根产业链连接起来的，是顶层政策的一整套制度设计。

云南省自然资源厅印发《关于加强旅居产业用地保障的通知》，首次明确支持“集体经济组织+平台公司”模式。“旅居云南”发展专项规划（2025—2030年）、乡村旅居实施方案、旅居发展正负面清单等多个政策文件先后出台，分别从空间规划、行业标准、经营红线三个维度为旅居产业扫清制度障碍。截至2025年11月，全省从事旅居业务的824个自然村（组）直接盘活农村闲置房屋2.74万余间，带动2.94万农户户均月增收2735元，6.35万人就地就近就业。

云南在全国率先提出并引领推动“旅居云南”建设，首批26个旅居高质量发展试点已推出，培育引进茶咖小馆、文创空间、直播小院等旅创工坊2300多个。计划分三批滚动开展试点：第一批已于2025年5月至2026年4月进行，第二批从2026年1月延续到12月，第三批将在2026年7月至2027年6月集中推进。

说明：本文所有案例信息基于公开报道整理，相关收益数据以各运营主体最新公告为准。文中分析和判断仅为基于现有信息的逻辑推演，不构成投资建议。