收房是买房最后一步，也是装修第一步。这一步走不好，后面全是坑。不管是毛坯房还是精装房，收房的时候都要认真验收，发现问题及时找开发商整改，不要急着签字拿钥匙。今天就把收房验房的完整流程和清单整理出来，毛坯房和精装房分开讲。
收房前的准备工作
收房通知收到之后，不要急着去。先做几件事：第一，把购房合同翻出来，看清楚合同里约定的交付标准，包括交房时间、交付条件、装修标准（精装房）、面积差异处理等。第二，准备验房工具，下面会详细说。第三，约一个懂装修的朋友或者专业验房师一起去，一个人的眼睛不够用。
验房需要带什么工具？
工具不用很专业，家里有的就能用。空鼓锤是必须的，网上十几块钱一个，用来敲瓷砖和墙面，听空鼓。没有的话用钥匙或者不锈钢勺子也行。卷尺用来量尺寸，5米的就行。水平尺或者手机水平仪App，检查地面墙面平不平。验电器用来测插座接线对不对，网上二三十块钱一个。手电筒照角落、照墙面裂缝。水桶或者大瓶子接水，测试下水道通不通。粉笔或者便利贴，发现问题做标记。A4纸和夹板，记录问题。充电器或者小夜灯，测试插座有没有电。
毛坯房验房清单
毛坯房的验收重点是结构和基础工程，因为这些后期装修可以改，但改起来费钱。
门窗是第一个要看的。入户门开关顺不顺，有没有异响，门锁锁不锁得住，门框有没有变形。窗户开关顺不顺，密封严不严，关上之后用打火机在窗缝处试试，火苗不飘说明密封好。玻璃有没有3C标志，中空玻璃里面有没有雾气。
墙面地面要看平整度。用靠尺测墙面，缝隙不超过3毫米合格。用空鼓锤敲墙面，空鼓面积超过20×20厘米的要标记。地面用靠尺测平整度，缝隙不超过5毫米合格。检查地面有没有裂缝，细微的裂缝正常，贯穿性的长裂缝要重视。
水电是重点。水方面的检查：打开所有水龙头，看看水压够不够。往地漏、马桶下水口倒一桶水，看看下水快不快。检查水表是不是正常运转。电方面的检查：用验电器测每一个插座，看看接线对不对。打开所有开关，灯亮不亮。检查强弱电箱是不是分开的，回路有没有标识。用手机充电器或者小夜灯测试插座有没有电。检查弱电箱里有没有预留网线、电视线。
厨卫和防水也不能漏。卫生间、厨房、阳台的防水层有没有破损，开发商一般会做闭水试验，可以问物业要记录。卫生间地面比外面低1-2厘米，防止水外流。烟道有没有裂缝，用打火机在烟道口试试，火苗被吸进去说明烟道通畅。
层高和面积也要测。用卷尺量一下层高，和合同约定对比，误差在2厘米内正常。面积差异超过3%可以要求退补差价。
精装房验房清单
精装房的验收比毛坯房复杂得多，因为问题藏在装修下面，不容易发现。
入户门和室内门都要仔细检查。门框有没有划痕、磕碰，门扇开关顺不顺，门锁好用不好用，门吸吸得住吗。室内门要检查门扇有没有变形，门框和墙面之间的缝隙处理得好不好。
地板和瓷砖要一块一块看。地板有没有色差、划痕、起拱，踩上去会不会咯吱响，踢脚线和墙面的缝隙处理得好不好。瓷砖用空鼓锤敲，单片砖空鼓不超过15%，地砖最好没有空鼓，砖缝均匀，美缝做得完不完整。
墙面要检查平整度和垂直度，用靠尺测。乳胶漆有没有色差、流挂、起皮，墙纸有没有气泡、翘边。
水电和毛坯房一样要测，每一个插座都要用验电器测，每一个水龙头都打开看看。
橱柜和卫浴要逐项检查。橱柜门板有没有划痕、变形，铰链有没有阻尼，抽屉滑轨顺不顺，台面有没有划痕、渗色，水槽下水漏不漏。马桶冲水顺不顺畅，花洒出水量大不大，浴室柜门板、镜子、毛巾架都检查一遍。
空调、地暖、新风这些设备也要试用一下。空调开机制冷不制冷，地暖升温快不快，新风出风口有没有风。
发现问题怎么办？
验收发现的问题，全部记下来，拍照片、拍视频留证据。然后填在《房屋质量整改通知书》上，一式两份，你留一份，开发商留一份。要求开发商在约定时间内整改，一般15-30天。整改完再验收一次，合格了再签字收房。
有些问题不着急整改，比如墙面小裂缝、地板小划痕，可以跟开发商协商赔偿，你自己装修的时候顺手处理了。但水电问题、防水问题、门窗密封问题，这些必须整改到位才能签字。
最后说一句
收房验房不要着急，不要被开发商催着签字。房子是你的，你有权检查清楚再收。花半天时间认真验收，比住进去之后发现问题再扯皮强一百倍。
毛坯房的问题现在不改，装修的时候也要花钱改。精装房的问题现在不提，以后就是你自己的事。验房单上的每一个问题，都是你跟开发商谈判的筹码。认真验，仔细记，不整改到位不签字。
