来源：新浪证券-红岸工作室
大悦城成立于1993年10月8日，并于同日在深圳证券交易所上市。公司注册地址位于广东省深圳市，办公地址位于北京市。大悦城是国内领先的商业地产开发商，核心业务涵盖商品房开发与销售、物业租赁等，具有央企背景与全产业链优势。
大悦城主营业务包括商品房开发与销售、物业租赁、来料加工业以及商业地产，所属申万行业为房地产 - 房地产开发 - 商业地产，涉及低价股、物业管理概念等概念板块。
经营业绩：营收行业第四，净利润第八
2025年，大悦城营业收入为308.92亿元，在行业10家公司中排名第4。行业第一名招商蛇口营收1547.28亿元，第二名新城控股营收530.12亿元，行业平均数为303.16亿元，中位数为130.83亿元。主营业务构成中，商品房销售及一级土地开发232.74亿元，占比75.34%；投资物业及相关服务53.36亿元，占比17.27%；物业及其他10.25亿元，占比3.32%；酒店经营8.88亿元，占比2.87%；管理输出2.5亿元，占比0.81%；其他(补充)1.19亿元，占比0.38%。净利润为 -22.23亿元，行业排名第8，行业第一名陆家嘴净利润15.88亿元，第二名中国国贸净利润12.03亿元，行业平均数为 -25.88亿元，中位数为 -2.81亿元。
资产负债率高于同业平均，毛利率高于同业平均
偿债能力方面，2025年大悦城资产负债率为77.27%，高于去年同期的76.73%，且高于行业平均的65.12%。从盈利能力看，2025年毛利率为31.80%，高于去年同期的21.76%，也高于行业平均的21.08%。
董事长姚长林薪酬111.37万元，同比减少2.1万元
大悦城控股股东为中粮集团有限公司，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。董事长姚长林，1968年1月出生，安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团，履历丰富。2025年薪酬为111.37万，较2024年的113.47万减少2.1万元。
A股股东户数较上期减少0.92%
截至2025年12月31日，大悦城A股股东户数为8.88万，较上期减少0.92%；户均持有流通A股数量为4.83万，较上期增加0.93%。十大流通股东中，香港中央结算有限公司位居第五大流通股东，持股4670.46万股，相比上期减少648.68万股；工银价值精选混合A（019085）位居第六大流通股东，持股2290.73万股，持股数量较上期不变；南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位居第十大流通股东，持股1090.84万股，相比上期减少533.14万股。
开源证券指出，大悦城以二次元业态助力持有型物业品牌影响力持续提升，带来购物广场客流和销售额持续高增，且通过REIT回流现金并打通资产循环。2025年购物中心销售额463.7亿元，同比增长15.5%；总客流4.49亿人次，同比提升22.7%，平均出租率94%。2025年综合融资成本为3.54%，同比下降52个基点。考虑到未来公司仍有减值压力，下调2026 - 2027年盈利预测，新增2028年盈利预测，预计2026 - 2028年归母净利润分别为 -5.8、2.8、9.9亿，维持“买入”评级。
华泰证券指出，大悦城2025年归母净亏损同比收窄，随着房地产市场逐步企稳，减值压力有望逐步纾解，叠加商业板块私有化全面落地，2026年有望进一步减亏。商业、酒店等经营业务以及轻资产管理业务稳健增长，占营收比重同比+4pct至25%，毛利占比提升10cpt至37%。完成商业板块私有化，持股比例提升26.6pct至86.2%。下调公司2026 - 2027年归母净利，预计2026 - 2028年归母净利润为 -12.76/0.33/1.47亿元，对应目标价3.30元，维持“增持”评级。
图：大悦城营收及增速
图：大悦城净利润及增速
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