搜狐首页 财经 无心法师2

手机搜狐

SOHU.COM

评论:靠什么实现房地产市场质变?

评论:靠什么实现房地产市场质变?征收房产税抑制泡沫

原标题:靠什么实现房地产市场的“质变”

房地产市场的问题,也许并不仅仅在于房地产市场本身,这与我们一直强调的实体经济投资回报率降低导致的资金空转有关。关于房地产市场的税费制度、土地制度、中央和地方财政关系协调等,将成为决定房地产市场中长期发展的核心因素。

□刘陈杰

本文谈到房地产市场的“质变”,意在抑制房地产市场的资产泡沫和恢复基本居住功能。一般而言,房地产集基本居住功能的耐用消费品特征和资产配置属性的投资品特征于一身,对于中国经济短期波动、中期转型和长期发展,以及中国金融领域的稳定,都具有重要的影响。房地产泡沫的肆意蔓延,不利于中长期经济发展。长此以往,容易引起金融风险的积聚。我们总是希望一方面规避房地产市场的泡沫,一方面逐步恢复房地产市场作为正常居住的耐用消费品特征,但现状仍需努力。

本文就目前房地产市场的四大“不一样”之处展开论述,讨论新时期房地产市场的特征。同时,根据我们测算的一系列短期风险监测指标,探讨目前房地产市场风险和未来所剩的居民杠杆空间。结合决定房地产市场投资、需求的核心因素,对库存状况进行合理估算,模拟未来一段时间中国房地产市场可能的图景。房地产市场的问题,也许并不仅仅在于房地产本身,这与我们一直强调的实体经济投资回报率降低导致的资金空转有关。关于房地产市场的税费制度、土地制度、中央和地方财政关系协调等,将成为决定房地产市场中长期发展的核心因素。

房地产市场四大变化影响深远

2014年之后,中国房地产市场出现了四大变化,这将深刻影响今后一段时期房地产市场发展和相关的政策措施。

第一,表现形式不一样。我们的研究发现,2014年以前房地产市场、资本市场、大宗商品市场等之间存在较为明显的正相关性。我们认为,这些资产类别之间相关性的背后都是坚实的经济基本面,结合当时流动性的松紧,推动资产价格的涨跌。但是,自2014年以后,房地产市场价格和股市之间展现出非常显著的负相关性,两者之间表现为价格的轮动而不是以往的正相关性。因此,第一个“不一样”,就是这轮房地产市场泡沫更多表现为资产之间的轮动,而不是以往受到背后实体经济基本面的推动。

第二,驱动原因不一样。中国短期房价的主要影响因素有三个:居民收入预期、货币条件和居民的风险偏好。2014年之后,房地产价格上涨的背后并没有居民收入预期好转的推动,主要是货币条件和风险偏好的变化所引起的。然而,我们注意到,我们要产生单位GDP所需要的货币量增加了很多,单位GDP的融资总规模的加速度从2013年已经开始往上增加了,货币政策对实体经济增长的效力在下降。资金不往实体经济去,民间投资一直起不来,究其原因,主要是资本回报率特别是工业部门的资本回报率自2014年开始低于融资成本,资金不愿意进入实体经济,而更愿意进行一些金融市场的投机行为。因此,从2014年以后,中国房地产价格上涨的背后是过剩流动性的推动,而不是扎实的经济基本面。

精选