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著名房地产专家易宪容:中国房地产最大风险就是房价下跌!

中国房价只涨不跌已经成为普遍的预期,那么这背后的原因是什么?近日,搜狐财经最近专访了著名房地产专家易宪容,剖析中国楼市的特殊性。

推动房价不断上涨的幕后之手是什么?房地产泡沫是否会破灭?房地产税是否应该征收?为什么德国的住房满意度高达80%?以及作为话题人物的易宪容如何评价自己这20多年来的看空论?

详情请收看搜狐国富智库的视频专访。

搜狐财经专访著名房地产研究专家易宪容

搜狐国富智库:政府严控房价的同时,房价却飞速上涨,为什么会出现政府越调房价越涨这种怪圈?

易宪容:住房市场跟其他市场有根本性的不同,住房既是投资品,也是消费品,我把它看成是两栖动物,两栖产品。投资品跟消费品的定价基础、运行机制、运作方式是完全不同的。

第一,中国的房地产市场,没有界定和区分投资和消费。虽然现在政策已经有了事前的界定,但非常有限,还需要事中和事后来界定,政府需要针对不同的市场出的各种政策。目前房价高的原因不是买的人多,供给不够,而是没有把投资和消费区分开。

第二,限定投资和消费没有关系后,利用信贷政策、税收政策进行限制,打击投资。比如,通过房地产交易所得税让投机买房者无利可图。可以学习韩国,第一套房可以免税,第二套房缴纳50%房地产交易所得税,买的越多税就越高。高税收会让投资者无利可获,那么投资人就会退出这个市场。

第三,这么多年出台的政策这么多,房价却涨的越快,主要就是因为房地产可以投机炒作,却没有通过好的政策来遏制房地产投机炒作。比如,在德国买房赚钱是不可能的,房子的租金、房价每年升多少都是有规定的,每年房地产开发商把房子卖出去,利润超过了20%,买房的人就可以起诉,卖房者就可能坐牢,所以暴利是不可能的。

搜狐国富智库:按您的意思,是不是要尽快推出房地产税?

易宪容:中国市场发展这么多年,中国房地产税非常的落后,非常的有缺陷,非常的有问题。房地产税的概念很多,房地产交易税、房地产交易所得税、房地产物业税、房地产税、房地产空置税、房地产遗产税等等。我们中国本来是有一个房地产交易所得税,但这个交易所得税后来被地方政府化解掉了,有时政府为了发展房地产,鼓励大家规避税。

搜狐国富智库:任志强认为大家获得房产的方式不同,有的是分配的,有的是买的商品房,他认为统一征收房产税可能会出现不公平问题,他希望能够区别征税?

易宪容:中国本来就是由计划经济到市场经济过来的,在这种情况下,住房是有各种各样的,有分配的住房,有购买的住房。我们现在第一个要讨论的问题,是经济学的法则在哪里,学理在哪里,而且永远找不到一个绝对的公平,只能尽量公平。房地产税得出台也是为了让财富公平。

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