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看点 | 房地产税将影响多少人?别以为跟你没关系!

日前,国家统计局发言人指出,将会加快房地产税相关政策举措的推进,促进市场平稳健康发展。统计局的这一表态从侧面说明「推进房地产税」落地一事已经形成共识,加速落地一事势在必行。

7月16日,统计局发言人毛盛勇表示,将会加快房地产税相关政策举措的推进,促进市场平稳健康发展。统计局的这一发言从侧面说明「推进房地产税」落地一事已经形成共识,加速落地一事势在必行。未来房地产税的推行,一方面可对市场调控产生一定作用,另一方面也可增加财政收入、降低对土地出让的依赖程度,符合地方政府财税改革的调控方向。

必要性:税收来源更多元化

房地产税的出台可以改变政府税收来源结构,有助降低财政对土地收入的依赖。目前内地土地市场的收入持续大幅度上升,占财政收入比例的九成以上,且土地成交量仍在持续增长,地方财政仍旧十分依赖土地收入。这可能导致两种楼市走向:一种是在购买需求和购买力足以支撑的情况下,商品住宅价格的水涨船高,价格持续攀升(一二线常见);另一种情况是购买需求及购买力不足,大量土地成交后开工建设进度缓慢,最终形成鬼城或烂尾楼(三四线常见)。

在这样的情况下,推进房地产税的出台,会使政府税收来源更加多元化,虽然并不能完全取代土地收入,但对降低目前财政对土地收入的依赖,以及各能级城市的房地产市场平稳发展还是有一定意义的。

关注点:实行差异化税率

制定差异化税率是令使房地产税变得真正行之有效的关键,这也符合税收对居民收入再分配的调控目标。差异化税率也就是依据各地房地产市场的不同情况,制定「因城施策」的不同房地产税税率。

从美国、日本等几个国家的征收房地产税的计税方式来看,各国对于征收房产税的共识在于:以评估的市场价值作为税基,按基本情况的不同确定差异化的税率,基本上能够做到「富人多征、穷人少征」以达到相对的公平。因此内地在房产税的推行中,也不应当「一刀切」地推行,未来将会落地实施的房地产税对比现在重庆和上海的试点将会更加严格和全面,差异化税率的实行有望提高房产税收入在总税收的比例,对市场成交的量、价也会有更显著的影响,达到调节市场、对居民收入再分配、降低土地财政依赖的目标。

影响力:可达1.44亿人口

若以人均住房面积60平方米以上起征房地产税,涉及的人口规模已达到1.44亿人,而为减轻人均税收压力,未来的征收范围还会扩大。

从试点城市重庆和上海的征税细则来看,这两个试点城市房产税开征的主要对象,均是人均住房面积大于60平方米的居民家庭,而2015年全国1%人口抽样调查数据显示,城镇合计有共有17.7%的户数人均住房面积在60平方米以上。假如将试点城市的标准普及至全国,则涉及的人口规模达到1.44亿人(按照2017年城镇常住人口8.1亿人计算),影响人群数量已经非常广泛。

但相比每年5万亿元(人民币,下同)(以2017年土地收入52059亿元为例)规模的土地出让收入而言,如果房产税的征收要达到跟土地出让收入同样规模水平,则这1.44亿缴税人口每年人均缴纳的房产税费要达到3.6万元人民币,税费的负担还是非常重的。因此若要在地方财政收入上达到足够的替代效应,未来房产税征收比例和范围还是要远远高于上海、重庆的现行标准,影响人群数量还会扩大。

总的来说,推行房产税的短期目标是通过对「持有」的房产进行征税,增加持有多套房的成本,来降低投资型购房需求,坚定「房住不炒」的中心思想。从长远来看,征收房产税的积极意义在于降低财政收入对土地的依赖,促进房地产市场平稳运行。但是目前来看,房产税要完全覆盖目前土地出让收入的难度相对较大,地方财政收入的结构性改革依旧任重而道远。

易居(中国)企业集团研究总监 洪圣奇

(逢周二刊出)

编辑:程向明 责编:钟智维

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