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令人担忧的西安土地市场

撰文=徐三刀

PART1-薄皮西安

究竟是什么撑起了西安房价,很多大一部分购房者会指认“土地价格”。认为土地价格实在太高,导致西安房价一路攀升。

对于西安市来说,西安土地价格确实上涨了,2015年上半年经营性用地成交29宗,成交面积1612.43亩,成交金额462894万元,成交均价仅为287.08万元/亩。

2018年上半年西安市经营性用地供应9165亩,成交9023亩,成交均价320万元/亩。这还是把一部分外溢拿地加进去,还有政府平台拿地,否则均价还得攀升9.6%。

但按照全国房价1.3万/㎡的城市相比(2018年4月141个主要城市大数据房价指数(BHPI)中位数显示),西安土地价格还是比较便宜的,比起海口、南宁、泉州、金华等地,西安地价还是太低。

比如浙江金华GDP仅为3870亿元,人口仅为556万人,房价13194元/㎡,楼板价却达到了2160-13250元/㎡,典型的面粉贵过面包。

但我们不得不承认,这座“抖音之城”,借助土地市场收权,一阵代挂操作,确实将土地市场激活了,永兴坊的摔碗酒,往地上一摔,火了。

PART2-土地断供

面对高层提出的要求,西安一直蒙头追赶,做了不少活动,喊了不少口号,还提出了“追赶超越”,大小会议发言,动辄与成渝比较,捎带杭州。

还有一些机构投其所好,每年评比“新一线”城市,西安连续上榜。连西安人自己都快忘了,西安在前三年元气大伤,几乎都快烂尾了(参照:西安房价是什么时候涨起来的?)。如今稍微有活力,就要把自己脑补成“国际西安”,忘掉了“县城西安”的景象。

2015年全国房价上涨,北京五环房价6万+,深圳蓝山前海才5万+,成都不过一万。2015年年底之后,北上广深四大一线核心城市相继进入“豪宅元年”(广州被解读成“机遇之城”),其他强二线城市跟涨。

因为西安经济实在太烂,2016年西安才算完全涨起来,那时候城南房价不多八千,房价还没有飞奔,但2016年最后一周竟然限购了!

那个时候,最可怜的就是西安,外界闹得沸沸扬扬,被称之为“白菜”,本地媒体一致的口径是“西安没有资格被限购”。想一想也是,一个经济烂到底的城市,又没有经济支撑,也敢限购,就凭西安有文化么?

但没有想到,资本市场如此不理性,根本不管西安人的疑惑,一线城市限购,强二线跟涨,一路横推,西安反而接收了资金潮,涨了起来。

相比之下,土地市场却一路收紧,容积率压缩,西安房价不跌反涨。加上国家号召西安建设园林城市,西安不仅供地量降低,连容积率也要降低下去。于是,一些大型房企终于拿到了好地,终于可以引进TOP系列。

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