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我国养老地产分布及经营现状

近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起,国家和各省市先后出台养老产业相关政策,加上城市人口老龄化的加快,使得城市对医疗的需求进一步提升,养老地产市场迎来春天,各路资本加快布局养老地产,其中部分房企亦是想在红利当头抢分一杯羹。那么在如此背景下,养老地产如何进行城市布局,从而有利于企业的产业链的补充与扩张呢?

养老地产分布现状

通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近 150个项目的调研,绘制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析,我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域:京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈,形成 4个重要的养老地产集群,其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

就服务而言,京津冀、长三角区域项目更为丰富,服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言,京津冀以自持经营项目为主,珠三角项目以销售型项目为主,成渝为旅游养老项目为主。

这些优质养老项目中,约 50.5% 为体量小于 10 万平方米的项目,可见市场中仍是以中型养老地产项目为主,但也不乏建筑面积超过 150 平方米的大盘项目:如京津冀最大项目燕达国际健康城为 180 万平方米;长三角的绿地孝贤岛 300 万平方米;孝贤坊 200 万平方米;广西北海的世纪爱项目为 261 万平方米。

虽然养老地产市场多数为小体量项目,但是在市场总供应体量中,50.24%的来自于大体量项目(建筑面积大于 150万平方米的项目)的供应。小体量项目(建筑面积小于 10万平方米的项目)虽然数量上占多数,但是整体只供应了市场总体量的 5.14%。

养老地产经营现状

通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析,我们了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务,与之对应的月均收费区间较广—从 2,850 元到 30,750 元。整体京津冀市场月平均收费为 8,000 元。相比于京津冀和其他区域,长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中,同时整体市场月平均收费居全国最高,达 8,300 元。川渝区域由于优质项目较少,市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目,因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。

整体市场来看,空置率普遍较高,分别在35%-45% 之间。养老产业属于非快速消费型产业,需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85% 才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段,从消费市场来说,中国养老市场还未培养成熟的消费观念,多数人还没有对养老产业,比如照护式养老模式,形成有效的认知,由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。

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