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养老地产融资渠道及盈利模式分析

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与传统地产项目相比,我国养老地产还处于起步阶段,在开发、建设、运营等方面还存在很多问题,除具有地产行业共同的资金投入量大特性外,还具有回收周期长等特点,由此资金问题成为养老地产开发项目发展的关键因素。而目前养老地产融资仍以自有资金和银行贷款为主,大型企业占据绝对优势,把握了养老地产开发建设的先机,多数小型企业不具备优势条件。

融资渠道及其优劣势分析

REITS将成养老地产新型盈利模式

《中国养老产业白皮书》中显示,预计到2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张到22.3万亿元。万亿市场缺口背后,敏锐的房企已经嗅到了其中潜在的商机。面对养老地产的蓝海,就算尚未摸索出适合的盈利模式,各大房企却仍然趋之若鹜。

会员制、长期租赁与直接销售仍然是目前养老地产项目的主要资金回收方式,同时按月收取相关服务费用作为运营费用,部分金融机构进入养老地产,开始探索新型盈利模式,但整体处于初级阶段。

养老地产盈利模式分析

2017年10月23日,保利首发租赁住房REITS获批,为养老地产盈利模式打开新道路。保利之所以成为首家租赁住房REITS的房企,得益于央企融资能力较强且拥有较多自持土地,具备租赁住宅方面的运营能力,而养老地产成熟运营将具有较好的现金流,打通REITS模式将帮助养老地产更快速实现盈利。

美国养老地产的主流投资商是REITs,大型REITs公司拥有的物业数量可达600处,总资产规模可达百亿美元以上,属于资本密集型企业,而其低成本融资,多元化投资特征对公司分散风险获取收益起到决定性作用。美国养老地产REITs运营管理模式分为净出租模式(REITs公司把养老物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用,REITs公司的风险最低、收益最稳定)和委托经营模式(REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入一定占比的管理费)两种。

保利租赁住房REITS模式

前瞻产业研究院观点:有媒体统计,近两年时间里,至少有32家房企宣布进军养老产业,全国涉足养老领域的房企接近80家。但需要注意的是,虽然部分房企的养老地产业务规模发展相当迅猛,但目前为止,国内的养老地产均处于摸索阶段,实现大规模盈利的案例尚未出现。

养老地产规划:https://f.qianzhan.com/jiankangdichan/

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