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中国房价与外国房价最大的区别在哪?

2017年至今,国家陆续在二线城市开展限购政策,社保、户口、名下房产数量等都成为购房的门槛。同时,随着限购政策的逐渐趋紧,二手房市场也同样加入限买、限卖的境地!

但中国大多投资者都是聪明的,他们不光拥有投资者敏锐的嗅觉,更加具备长远的眼光格局,他们改变投资目的地,面向国际房产。

有人问,那国外的房价怎么样?又有哪些投资潜力?

下面远程出国为大家带来一份中国和国外房价的国际对比,让我们看看到底有哪些不一样。

一、产权所属不一样

中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有,住户只有土地使用权,普通住宅产权为70年,期满可以自动续期,商住两用房屋产权多为50年,需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期;国外多为永久产权,如希腊房产,房屋的买卖包括土地,产权是永久的。

这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值,而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

二、数据质量不一样

全球房价缺少一个统一的官方数据,各国房价统计机构不同、数据来源不同,样本口径也不同。中国房价的数据只公布指数,没有高频的绝对价格,数据存在失真现象。网签价基本都大幅低于实际成交价。

举个例子,假设北京一套房子实际成交800万,但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据,北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右,而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析,结论必然跑偏。

三、面积算法不一样

国内房屋计算的是建筑面积,既包括住房使用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。

如中国香港采用的是实用面积,等于建筑面积去除公摊面积的部分。

而美国纽约、英国伦敦等使用是使用面积,等于实用面积减去墙体占用面积,也就是真正能够使用的住宅面积。

三种面积之间的关系是:

建筑面积 实用面积 使用面积

实用面积和使用面积相差较小,建筑面积与使用面积存有较大差异,需要用得房率进行换算,也就是实际居住面积和建筑面积之比。

一般来说,塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%,多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%,也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。

中国的房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价,这至少要比原有的房价数据高出20-30%。

四、区域结构不一样

中国是后发国家,城镇化率才54%,区域发展极不均衡,城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大,如同为省会城市,杭州均价超过6万,乌鲁木齐均价在6千左右,相差有十倍。

国外虽然也有区域和城乡差距,但发达国家城镇化率基本都在70%以上,不像国内分化这么严重。

这导致一个问题,如果比较整体房价,中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低,掩饰大城市的高房价,和实际情况不符。

五、国外房产的隐藏福利

投资国外房产,不光拥有一目了然的投资收益,房屋本身带来的一些隐藏福利也异常诱人。

如希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等房产投资热地。买房即送移民,不光解决子女教育问题,还能尊享欧洲顶级福利,是一举多得明智之举。

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