数据显示,今年上半年嘉兴市本级商品房销售面积188.01万平方米,其中住宅销售面积达171.98万平方米,这样的一组数据,如果还不能说明今年上半年的楼市火爆程度,那么排队认筹、开盘售磬、全款购买、全款变首付……这些字眼是否可以说明上火的程度?!
前两年,嘉兴的众多购房者中,或许有不少外来投资客,但今年上半年情况却发生了变化,除了外地投资客外,炸出了很多本地购房者,刚需的、置换的、投资的……一时间,买房不再是深思熟虑的一件事,只要手头有资金的,几乎都赶上了这趟车。一些地段好、品质好的楼盘更是一房难求。
金茂上海环沪事业部副总经理兼秀湖金茂府总经理傅竹毅说,“这是因为房价有了持续上涨的动力。市场一二手房价格倒挂,在上半年,嘉兴楼市呈现强大的购买力,同时,改善需求进一步释放。嘉兴从去年开始,人口导入在加速,生育率在提升,改善型住宅需求持续旺盛。”
不仅新房火爆,二手房在上半年也十分红火。记者从二手房中介处了解到,因为很多新盘只接受“全款客户”,导致一些有资金压力的市民转战二手房市场,主要是刚需和购买学区的客户。
买房,市民最关心的是什么?当然是价格!而嘉兴一手房的定价首先要看房产公司领到的证,即预售证。虽然目前的备案都是毛坯价格,和最终成交价不同,但对市民来说,依然具有指导性。“一般来说,目前行情下车位30万元/个,然后就是装修标准了,一般以3000元/平方米的装修标准居多,后来像荣安府、花语江南之类的高档楼盘会有较高的装修标准,我实地去看过样板房,确实装标会好一些。”市民张先生今年上半年入手了一套荣安万科·香樟国际的小面积户型,为了买房,他几乎跑遍了嘉兴的各大楼盘,他总结的经验就是先跑一些楼盘,然后随时关注预售证的价格。
“在2016年的时候根本没人提预售证,也没有说有控价这回事情,但是现在预售证深刻地反映在整个楼市的过程中。”禾枫说,目前嘉兴最高的预售证就是花语江南的预售证,超过了16000元/平方米,总体上来说,其他的项目比较容易触及的是13800元/平方米,比如说优优中环、泓玺台。他谈到,目前来说,政府评判的标准主要是两个,一个是拿地时候的土拍价格,另一个就是它和周边项目之间的对比,所以到现在为止,很多项目的价格其实是不高的,这也是政府对一手房加强监控的一个方面。
关键词:土拍
这两年,嘉兴的土拍市场关注度很高,去年522土拍、928土拍都给人留下了深刻的印象。今年上半年,嘉兴进行了2场土拍,共出让宅地15宗,总面积近70万平方米。
傅竹毅认为,随着品牌房企纷纷进驻嘉兴,市场将迎来“百舸竞流”的新局面,对嘉兴住宅市场会产生积极影响,嘉兴的城市魅力和人居品质将得到很大的提升。
“这两年嘉兴土地价格的变化,确实深刻地影响着这个市场。嘉兴的土拍有一个非常明显的变化,三个区所有的土地都集中在一场土拍上,而且每个区都覆盖,包括一些乡镇。通过集中式土拍,可以控制整个市场上面的供应量。”禾枫说。
中国铁建地产嘉湖分公司总经理助理张兵涛谈到,从花语江南这个项目开始,土拍的熔断价一直没有突破过,但从今年的两次土拍来看,实际上是有突破,只是嘉兴后来改了土拍的方式,通过竞拍配建来掌控土拍价格,土地成本价高了,势必会影响房价。
关键词:信贷收紧
胡女士今年上半年在科技城投资购买了一套吴越学府的一手房,当时能买到已属不易,况且还是贷款买到的,但是银行迟迟没有给她放贷,“买房的时候我是首套房,利率上浮15%,但是现在贷款还没有放下来,不知道利率会不会再上调。”记者采访中,和胡女士有一样担忧的购房者不少。今年上半年,很多人明显感觉到房子“贷款难”,的确,从各家银行上浮首套贷款利率就可以看出,上浮15%、20%比比皆是,更有甚者,上浮40%,也有直接停贷的现象。
记者从市区一家股份制银行个贷部获悉,银行每个月对贷款都有一定的限额,虽然他们前几个月还显示贷款额度充裕,但是这几个月开始,已经明显感觉额度在减少,今后放贷势必会越来越慢,而这也是符合国家的“去杠杆”要求。而另一家国有银行个贷部经理说,有时一个月的额度只有两百万左右,只够放款一至两套。
“首先,值得肯定的是,它抑制了部分投机性需求,尤其是部分高额举债的炒房。但又一定程度‘误伤’了刚性需求,特别是一些需要依靠公积金贷款的低收入客户,信贷收紧无疑会增加其购房压力。”傅竹毅说道。
关键词:板块分化
秀湖板块、科技城板块、城南板块和国际商务区板块,每个人看好区域的理由各不相同,但总体来说,交通、商业配套、学校等都是参考的依据,同样,房产公司也有自己的考量。
“我们比较看好秀湖板块和国际商务区板块。每一处金茂作品,都选择城市核心区、黄金交通线、居住环境优美、人文底蕴丰厚、兴学重教之地。嘉兴是强势崛起的新二线城市,地理位置得天独厚,借‘沪嘉同城’的东风,起势迅猛。金茂看准了时代发展机遇,进驻嘉兴并迅速布局了‘一园双府’。就拿其中的正荣金茂?秀湖金茂府来说,区域内交通便捷,居住环境好,本项目隔壁就是秀湖公园,政府在秀湖板块宅地规划上也非常严格,高端居住区的气候已成,金茂落子秀洲,是金茂择址观的又一重要成果。”傅竹毅说。
在记者采访的这些房产“大咖”中,意见也有一定的分歧,但是普遍提到了“国际商务区”。随着宝格丽、丽江半岛等新楼盘的交付使用,万达板块已成为公认的成熟板块,这里的价格已经接近南湖新区。
关键词:消费升级
随着7月下旬三天土拍的结束,有人说嘉兴楼市开始“凉凉”了,但是几位业内人士认为,今后,市场将更加趋于理性,而这在上半年中,其实也有一定的显现。
“观察整个市场,嘉兴人对于品质楼盘的期待和信心仍然上涨,嘉兴第一批精装楼盘大部分都面临着交房的检验,客观说真正达到之前对外输出的标准的精装房少之又少,这也是对于精装标准的一次检验。品质全装修房仍然稀缺,也可以说嘉兴的客户仍然希望住好房子,品质住宅仍是客户的首选。”傅竹毅说。
张兵涛认为,随着风向的转变,非理性投资者逐渐减少,理性消费者会越来越多,“去库存”已经差不多有三年,目前来说,购房者对于房产品质的要求会越来越高,比如像买花语江南的客户,主要是置换居多,基本上都是优质客户,平均一套房达到400万元左右,而这些客户一定是对生活品质有要求的客户。所以,在他看来,接下去就是各个楼盘拼品质的时候了。
2018年上半年已经过去,无论你有没有搭上嘉兴楼市这趟快车,都已经成为过去。下半年,政策调控大概率是继续收紧,至于房价,唱高还是唱跌且看发展趋势,不过,楼市发展日趋健康是不容置疑的。
文/沈佳
来源:禾点点