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如何看待地产商转型医疗市场前景?

2017年8月2日,万达新成立大健康集团,这是继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后,诞生的另一名万达新成员,预示着万达在战略层面已明确了重点发力大健康产业。万科、恒大、万达、绿城等地产商为何纷纷布局健康产业?他们又主要投资哪些领域?地产商转型过程将面临哪些问题?

1、传统地产商面临经济下行的困境,调整战略方向,医疗健康行业前景看好,布局医疗地产成为地产商优先选项之一。

虽然全国固定投资额总体保持增长趋势,而投资增速自2012年开始有所下滑,投资增长趋于平稳化。同时房地产投资增速更是呈急速下滑态势。从住宅投资占房地产开发投资比重来看,住宅投资额比重呈现逐步降低的趋势,2008-2014年间住宅投资比重下降4.5个百分点,这反映出住宅投资的增速不如房地产投资增速,反映出资金投向正逐渐从住宅建筑投资向其他专项建筑投资转移。

从政策面看,“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略,开启万亿级市场,国内医疗行业将成为新的经济增长极。近年来,国家层面也出台各类政策利好社会资本投资医疗产业。

最后,医疗产业不仅前景看好,利润空间也较为可观。2014年全年行业营业收入6846.36亿元,同比增长13.57%,营业利润633.86亿,同比增长17.71%,相比房地产业被挤压的利润空间,医疗行业利润丰厚,成长看好,于是吸引了不少地产资本涌入。

2、地产商转型医疗,首先考虑协同性较高的业务,如医疗地产开发和医院投资等重资产属性且开发利润高的领域。

地产商的医疗产业投资布局,主要分四个领域,包括:

(1)医疗地产开发

(2)医院投资运营

(3)医疗器械、药品与服务

(4)非诊疗服务

以上四点中,(1)和(2)是主流地产商的优先切入路径,机遇与挑战并存。(3)和(4)相对而言比较小众,其中(3)属于脱离地产、彻底转型,代表意义较低。此外,在进入方式上,小型地产商更偏好采取并购的手段,但其是否有详尽的并购策略、完善的尽职调查以及良好的并购后整合(如设立专门的整合部门),是个有意思的题目。

3、医院投资正成为国内地产商近年新风向,但高质量医师招募、医院管理运营和医院品牌建设是长期重难点问题。

参照美国,医疗地产已经形成了一套较为成熟的体系,中国的医疗地产投资模式则显著不同。从医疗不动产投资信托的数据来看,在美国养老地产和护理院模式较受机构投资者推崇,但投资医院并非主流,这与中国正好相反。

虽然文化背景、保险支付环节缺失等因素使中国养老地产和护理院等重资产投资短期前景不明,但由于老龄化社会的巨大需求,二者未来很可能类似美国市场,占医疗地产半壁江山。

同时,医院投资正成为国内地产商近年新风向,但高质量医师招募、医院管理运营和医院品牌建设是长期重难点问题,政府层面积极推动的PPP模式或许能在一定程度利好投资者,但成效仍需市场检验。在美国,因要满足医疗流程、合规性、设施设备等要求,大型医院机构通常选择自建医院,而机构投资者较少涉足。

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