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盛松成:本轮房价上涨与调控政策的六大特征

近日精选:【同策发布】中美贸易战对中国房地产市场的影响

虽然本轮调控政策力度空前,但是公众的看涨预期仍未扭转。更严重的是,由于预期管理缺失,一些调控政策的实施反而强化了看涨预期。

本文作者:盛松成、宋红卫、李首均。 盛松成系中国人民银行参事、调查统计司原司长,宋红卫、李首均为同策研究院研究员。原文参见:华尔街见闻

2015年以来,我国房价迎来了新一轮上涨。国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行。这期间,全国新建商品住宅价格(下文房价均指新建商品住宅价格)大幅上涨,涨幅达20.4%,同时调控力度持续加码,调控手段不断创新。相对于房地产市场以往的发展历程,本轮房价上涨与调控政策出现了新的特征,主要表现在六个方面。

本轮房价上涨与调控政策的特征

1.房价上涨持续时间长、上涨幅度大

以国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数为标准,2008年国际金融危机以来,我国房地产市场经历过两轮上涨行情,分别是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月。两次上涨分别持续了31个月和23个月。本轮上涨自2015年5月开始,截至2018年5月, 70城新建商品住宅价格环比指数持续为正数,房价持续上涨已经超过3年时间,为2008年以来的最长记录。

本轮房价上涨集中在2015年5月到2016年9月。这段时间内,一线城市的房价上涨了42.3%,平均每个月的复合增长率为2.1%。其中,深圳的房价涨幅最为惊人,新建商品住宅价格从2014年10月的2.2万元/平方米上涨到2016年9月的6.2万元/平方米,涨幅高达177.5%,平均每月的复合增长率高达4%。2015年5月到2016年9月间,二线城市的房价上涨了17.1%,月复合增长率为0.9%;二线城市中的国家中心城市的房价上涨了20.3%,月复合增长率为1.1%。一二线城市房价涨幅创历史新高。

2.三四线城市房价首次大幅上涨。

自从我国房地产市场从2008年的国际金融危机后恢复以来,三四线城市的商品住宅价格相对比较稳定,虽然在2012年6月至2014年4月间房价有所上涨,但在2015年几乎回落到2011年水平,仅比2011年初上涨1.5%。而2016年以来,三线城市房价持续上行。2016年1月至2018年5月,国家统计局公布的70大中城市中,三线城市房价上涨了15.9%;根据中指数据,同策研究院监测的60个三四线城市新建商品住宅的平均销售价格从2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米,上涨了28.1%。

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