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监管时代,资金见肘 | 二季度房地产市场报告

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回顾

回顾上半年,行业政策频繁出台,不完全统计已逾两百多项。所出台政策以规范市场、严格执法为主,新增限购、限贷、限售及摇号等规则性和微调政策约53条,比2017年同期149项减少六成。调控决心依旧而调控内容及动作不再强势,这与我们早前所言基本相吻合——频繁的微调是常态,调控的深化细化是主基调。

◆调控持续深化,市场持续分化。年中业绩需求推动销售增速阶段上扬的同时,客户上门量冲高回稳,调控深化致市场情绪与成交走势形态独特。一二线城市呈现四种基本形态:量价背离拐点初现、强政抑制交易不振,市场筑底需求释放,存量盘活二手向暖。而三四线城市在棚改工作稳步进行的大环境中增速向稳,仍然是市场托底的主要力量。

◆ 去库存进入尾声,城市土拍各有不同。城市库存去化结构进一步修复的同时,个别城市也出现一房难求一地难争的现象。除却全国土地出让金又创新高外,更高的拿地门槛在于自持、代建、租赁等规划要求,部分城市全自持、全租赁用地仍受热捧,也有部分区域宅地流拍率抬头。

◆另一边,租赁市场正加速发展。顶层设计不断完善出台,租赁资产证券化支持、险资参与长租细则等陆续登场;地方长租融资方案、供地政策、租售同权等具体操作办法先后推出,各类机构也加快进场提供融资、运营服务。

◆在此背景下,房企集中度再创新高,十强市占率达到30%,百强达到70%。但融资不畅回款受抑是不争的事实,房企积极回款也加快布局长租,愈发吃紧的资金链是眼前最大考验。

政策出台频繁

人才争夺势头不减

杠杆大环境中促长租

限需求增供应

业绩压力推动增速反弹

? 2018年1-6月,全国商品房销售额6.69万亿,同比增长13.2%,销售面积7.71亿㎡、同比增长3.3%;其中,商品住宅销售额5.66万亿,同比增长14.8%,销售面积6.69亿㎡,同比增长3.2%。

核心城市降幅收窄,卫星城增速回暖

城市形态一:量价背离拐点初现

? 市场表现:拐点出现之前,市场呈现量价齐升的格局;销售拐点后成交反转,量价背离现象初现。

? 典型城市:哈尔滨

? 诱因:2017年哈尔滨首次实现五年来人口净流入,并且政府未采取限价调控,在弱政策叠加人口流入的影响下,房价涨幅较大。自今年以来,销售面积同比下降15%,而成交均价累计上涨33.7%;其中,尤以刚需盘涨幅突出,引致开盘去化率从去年的70%下降至60%。此外,今年5月,哈尔滨主城区出台限售政策,再度打击购买力。

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