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北三县利好来了,楼市或将启动回暖行情,但别想着去炒房

最近,京津冀协同发展2018-2020年行动计划公布。

该文件从多个维度构建了未来两年半京津冀协同发展思路。

我们重点关注跟房地产有关的内容。

具体如下:

1、行动计划明确要推动通州与廊坊北三县的整合规划。

2、行动计划明确,未来3年要构建京津石中心城区与新城卫星城之间的“一小时通勤圈”,“京津保唐一小时交通圈”为目标。

上述第1点,很明显就是要强化通州和北三县之间的联系,最直接的利好应该是北三县基础设施可能会加速改善,比如轨道交通,教育和医疗资源。

上述第2点,这里需要提醒一下,“一小时通勤圈”和“一小时交通圈”是两码事。你可以简单理解为前者是乘坐地铁一小时,后者是乘坐高铁一小时。所以利好是有的,但需要警惕开发商的过度营销,比如唐山的开发商炒作一小时交通圈,这个你就得警惕了。一小时高铁只是两个城市高铁站之间的时间,你要从家里到另一个城市的单位,实际花费时间肯定不仅是高铁,还有交通转换等成本,实际可能超过2小时。

而一小时通勤圈,就不一样了,它依托的是中低速的地铁,只能连接中心城市和周边的卫星城。所以通勤圈的构建,对新城和卫星城市是有利好的。比如北京周边的廊坊固安等地。

过去一年以来,河北对房价的调控力度非常大,重点是保定和廊坊。保定提前布局,没有任何机会。廊坊不同,由于紧邻北京,一直是炒房客的聚集地。在最疯狂的时候,整个北三县9成以上的购房者都是外来的。这种供需结构,决定了楼市的脆弱性,调控大棒一到,房价必然应声而跌。

廊坊大规模调控是从去年5月份开始,3年的社保让绝大部分购房者都失去了购房资格,二手房业主开始降价卖房,新房方面,开发商则开始各种打擦边球,但这也不能改变整体的颓势。

以燕郊为例,一直以来,它以睡城的角色站在北京的背后,低调享受北京外溢需求。房价一度普涨至3万以上,个别甚至超过了4万。但过去一年多,燕郊房价一直在下跌,不过随着时间的推移,下跌空间正在缩小。

燕郊虽然不属于北京,但一直以来都被视为北京的一部分,曾经一度传言要并入北京。而燕郊本身也有这个想法,不过北京骨子里始终没想着接纳燕郊。

燕郊也曾经想谋求主动出击,扭转被动颓势局面。7月9日,燕郊高新区人力资源市场网上挂出一则人才落户新政的通知,但仅过4个小时就被撤下。

这个小插曲体现了燕郊目前复杂的心态。现在行动计划的出台,或许能一窥究竟。燕郊在试探,至少有一个层面的考虑是试图开一个口子让更多人进来买房。

而在实操层面,据燕郊当地的中介透露,现在没户口没社保买房也不是不可能。

一是买期房,现在就交社保,三年后交房。这个有一点风险。因为购房合同肯定先签,而交社保肯定是在这之后才开始操作,这中间有一个时间差,可能是一个月或者几个月。而三年后的,房价如何变化,现在并不好判断,假如房价有大涨,开发商就可以利用这个时间差的漏洞,终止合同。

二是买两限房,还可以落户。只要你把工资流水做到5000元以下即可,这个流水单对中介来说,根本不是事儿。这是一个小口子,目前并不为大多数人所知。

所以,燕郊实际上已经在开始为楼市兜底了。

燕郊发展到现在,这片土地已经累计了不少优秀的人才,虽然他们不为燕郊奋斗。从某种程度上来说,燕郊就只有这一条路,因为它的硬件设施不支持其他更高端的定位。让买不起房的人来燕郊买房才是唯一的选择。定位为睡城,燕郊也已经赚到了。

从根本上来说,燕郊楼市想要再起来,根本上依然要靠北京。这块地虽然属于廊坊,但事实上已经属于北京,这块地方住了100万人口,绝大部分都是为北京打拼。

现在燕郊等来了这份协同发展计划,这一块利好会逐渐释放,更多的人会主动或被动地找到进入燕郊楼市的机会。因为这块地方正好处在北三县与通州的中间地带。即使三年的社保仍然不放松,但无论是轨道交通还是其他方面的配套,燕郊都不可能错过。

在这份计划中,燕郊作为配角也只能排在保定之后,但这个配角分享到的红利,已经足够支持燕郊楼市的回暖。

不过,从购房的角度来说,我们必须提醒的是,燕郊的回暖是长期的,是缓慢的。意图高杠杆入市,风险会非常大。这块地方的流动性不好,外加高杠杆带来的成本,可能会让你活不过短周期。

这块地方目前只适合稳健、心态平稳,走长线的购房者。

至于北三县等环京的其他区域,逻辑跟燕郊大体一致,但节奏会更慢一些。

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