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独家委托协议的法律效力探讨

案情介绍:中介公司与房东签订《房地产独家出售居间协议》,约定独家委托出售上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋),委托出售总价为1950,000元,实际成交价格以买卖双方约定为准。独家委托期为三个月,从2017年9月30日起至2017年12月31日止或者至居间人完成委托事项之日止两种情况。甲方同意在独家委托期内,不会终止该委托,也不会通过第三方或其他中介公司、其他代理人出售该房地产,否则甲方应按该协议约定之委托出售总价或实际出售该房地产总价格的1%向乙方支付违约金。独家委托期限内,未经对方书面同意,任何一方不得提前解除或终止该协议。合同签订后,房东通常在上述独家委托期限内未通过中介公司居间,就涉案房屋与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》,且已办理产权变更登记,中介公司得知情况后,以此为由起诉到法院,要求房东支付合同约定的违约金。

实务中,对于独家委托协议的效力存在不同意见。

第一种意见,独家委托协议为格式条款,无效;

认定独家委托格式条款有效与否需要根据个案的具体情况判断,主要考虑的因素是该条款有无违背缔约自由的原则,以及当事人的利益是否因此失衡。

首先,在考量是否违背缔约自由原则时,居间人需承担举证责任,证明其在与委托人签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明。

其次,独家委托条款规定,从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止,委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。意味着房东需无期限地放弃选择其他居间人的权利,而中介公司却没有在协议中被课以相较于非独家委托更重的义务,使得独家委托条款成为对房东单方面的约束,显然违背了公平原则。该条款满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形,属于无效条款,因此对中介公司的诉请不予支持。

法律依据:《中华人民共和国合同法》

第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第二种意见,独家委托协议合法有效,具有约束力。

中介公司与房东之间签订的《房地产独家出售居间协议》系当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规效力性的强制规定,属有效合同,当事人均应恪守。在独家委托期间,违反协议约定将涉案房屋出售他人,理应承担相应的违约责任。

协议的文本虽然也系由中介公司事先准备,在交易中重复使用的。但本院需要关注的是,首先,涉案居间协议中记载的“独家委托期限”系在签约时手工填写的具体日期,故房东在签约时能够清晰注意到该独家委托条款的内容。其次,作为完全民事行为能力人,其有辨认该条款内容的能力。综合上述事实分析,居间协议中的独家委托条款虽然限制了房东的法定权利,但根据协议文本的签订过程与房东本人在签约时的识别能力,该条款不符合法定的格式条款无效的情形。法院认定涉案居间协议整体有效,并无不当。

法律依据:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉,若干问题的解释(二)》第六条规定,提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

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