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当前地价是房价决定的,而不是反之

当前地价是房价决定的,而不是反之

易宪容

今天,有国内主流媒体指出,中国当前三四线城市土地市场热度高企,一些热点城市高价地仍未绝迹,控地价是控房价的基础,做好地价房价联动调控的大文章,直接关乎房地产调控的成效。文章指出,回想2016年多地上演的“地王盛宴”,土地市场持续高烧成为当年房价上涨的风向标。作为住宅市场的前端,土地市场更应该抑制炒作,才能进一步落实“房住不炒”的定位。该文章的核心是要抑制土地市场的炒作,以便减少地价上涨引发的房价连动上涨,其想法是很好的,但是没有经济上的逻辑,要达到目的几乎是不可能的。

对于中国房地产市场,十几年来之所以会出台的政策越多,房地产调控政策越是严厉,房价上涨得越快。其原因何在?最根本就在于对于房地产市场的基本属性与本质了解不清楚,当前房地产市场的许多概念含糊其辞,甚至于歪理当道。比如房地产市场的“刚性需求”就是误导市场十几年的一个重要概念。同样,由地价决定房价,地价火爆会引发房价连动上涨,这两样混淆了决定房价基本因素是什么。

因为,如果一个房地产市场的房价是由地价决定的,那么就意味着这个市场的住房价格是由成本定价,住房市场完全是一个消费居住市场。在这个前提条件下,土地的交易价格越高,当然建造住房的成本越高,房价也会由于土地价格上升而上涨。

但是就中国的房地产市场而言,不要说前十几年,住房的消费与投资早就混合在一起,各部门在出台房地产政策都会根据各取所需。在这种情况下,中国的房地产市场早就成了一个以投资炒作为主导的市场,即使十九大明确给房地产市场定位为“只住不炒”,定位住房市场是一个以消费居住为主导的市场,但当前的房地产政策只是对购买者有事前界定限制之外,在事中及事后根本就没有房地产政策把住房的消费及投资作严格的区分。在这种情况下,国内房地产市场以投资炒作为主导的市场性质上没有多少改变。政府职能部门一起在强调要加强房地产市场预期管理。在这种条件下,这就是为何最近国内房地产调控政策出台得越多,房价越是上涨的根本原因所在。

如果住房市场是一个以投机炒作为主导的市场,或当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场,那么住房市场的价格并非是由成本定价,而是由投资者市场预期来决定。而这种市场预期不仅决定了当前国内房地产市场的价格,也决定了土地的价格高低。当前国内许多三四线城市的土地市场之所以为火爆,之所以土地的价格会快速上涨,就在于房地产开发商看来未来这些城市房价还会上涨,他们预期获得到这些土地之后,建造住房能够以更高价格卖出。如果国内房地产企业不看好这些城市的房价还会上涨,并且他们预期能够把建造的住房以更高的价格卖出,那么这些房地产企业是不会进入这些城市购买土地,并把土地市场炒得火爆的。反之,如果房地产企业预期这些城市房价会下跌,那么他们不仅不会进入市场炒作土地价格,而且也会退出这些城市的土地市场。

所以,当前中国房地产市场调控政策,要落实“只住不炒”的市场定位,最为重要的就是要对当前房地产市场不少基本逻辑、基本概念、基本经济法则梳理清楚,这样才能根据市场经济法则来出台相关的房地产政策,这样才能制定有效的房地产政策来遏制房地产市场炒作,让房地产市场真正的理性回归。当前国内房地产市场的许多调控政策,之所以都是行政性工具出台,之所以地方政府会用行政的调控工具来对抗市场,同样与对房地产的基本逻辑、基本概念、基本经济法则梳理不清楚有关,最后的结果只能是房地产市场调控政策出台得越多,房价上涨越快,房地产市场秩序越是混乱。

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