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买卖住房:企业与个人的税务处理不同

当前,由于个人购房被限购、限售等原因,不少城市出现以企业名义买卖住房的现象。本文从税收负担角度,对企业与个人买卖住房作如下分析和比较。

购买住房的税负比较

无论企业还是个人,在购买住房环节都涉及契税和印花税。其中,相同的是契税,一般是企业和个人都需要缴纳;不同的是印花税,只有企业需要缴纳,而个人则依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定,对个人销售和购买住房暂免征收印花税。以购买一套合同金额为200万元的住房为例,企业应缴纳印花税0.1万元(200×0.05%),而个人无须缴纳。

出售住房的税负比较

出售住房环节主要涉及印花税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、所得税,其税负比较如下:

(一)企业出售住房

例1:2016年6月,小规模纳税人A企业购买一套住房,合同价(含增值税,税率11%)为200万元,2018年7月,其出售该套住房的合同价(含增值税)为300万元,房屋所属地契税税率为3%。

1. 印花税。应缴纳印花税为0.15万元(300×0.05%)。

2. 增值税、城市维护建设税及教育费附加。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)和《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号)等规定,计算如下:

购买住房不含税价=200÷(1+11%)=180.1802(万元);

出售时应缴纳增值税=[300÷(1+5%)——180.1802]×5%=5.2767(万元);

城市维护建设税及教育费附加=5.2767×(7%+3%)=0.5277(万元)。

3. 土地增值税。假设不能提供评估价,能提供发票,购买价所含的增值税不能抵扣。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等规定,计算如下:

契税=200÷(1+11%)×3%=5.4054(万元);

扣除额=200×(1+5%×2)+(5.4054+0.5277+0.15)=226.0831(万元);

收入=300——5.2767=294.7233(万元);

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