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债易收说:有抵押担保,债权不一定就安全

许多人惯性认为,债务人使用土地使用权或房产所有权进行抵押,自己的债权就有所保障,即使债务人到期不还本付息,还可以利用抵押物来实现债权。但在司法实践中,即使有抵押担保,债权也未必能够顺利实现。

那么,哪些情形下,抵押是无效的呢?

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银行对抵押人隐瞒借新还旧事实,抵押人可参照保证人免责规定主张免责

裁判要旨:农行阿拉山口支行与新诚基公司签订《最高额抵押合同》时,并未告知新诚基公司关于借新还旧的事实,农行阿拉山口支行亦没有证据证明新诚基公司系在知道或应当知道天任公司借新还旧的情形下自愿提供抵押,这无疑会影响新诚基公司在提供抵押时对担保风险的预期判断,加重其担保责任,进而导致不公平的结果,故新诚基公司应免于承担担保责任。齐精智律师提示最高法如此判决是参照了保证合同中“贷新换旧”中的规定, 《担保法解释》第三十九条主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷,除保证人知道或者应当知道的外,保证人不承担民事责任。

案件来源:中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 书 (2014)民提字第136号。

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银行变更贷款金额后放款但抵押合同未变更,原抵押合同不生效

裁判要旨:本案中,某银行与邱某及杜某于1996年12月29日签订《房屋抵押贷款合同》,该合同约定邱某向某银行借款50万元,杜某以自有的三层楼房提供担保。该合同是三方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效。从抵押合同的履行情况看,杜某和某银行共同到海口市房产局办理了上述房屋的抵押登记手续,某银行还领取了该房屋他项权证。可见,杜某为该笔贷款设置的房屋抵押成立。但从贷款合同的实际履行情况看,某银行出于自身经营风险考虑,并根据上级有关文件的精神,需对该笔贷款缩减10万元,并未按照上述约定向邱某发放贷款50万元,而是通过与邱某于1996年12月31日签订《抵押担保借款合同》的方式终止了上述合同的履行。据此,与之相对应的抵押权亦随之消灭。故1996年12月29日签订的《房屋抵押贷款合同》不能作为杜某承担邱某40万元贷款担保责任的依据。

案件来源:杜某、中国农业发展银行文昌市支行、邱某金融借款合同纠纷民事判决书 案号:(2012)琼民提字第2号。

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抵押存在他人房屋的土地使用权,抵押合同被判无效

裁判要旨:虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权,但根据“地随房走,房随地走”的原则,应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。如在抵押时地上建筑物已属他人所有,抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。

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