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房贷利率连续上涨,或不会对房价产生较大影响

盘和林

从2017年1月份至今全国首套房贷平均利率已经连涨18个月,但就目前的形势来看,对房地产市场的调控仍没有放松的迹象。据最新消息显示,深圳四大银行首二套房的利率全部上浮,浮动分别为15%和20%,而北京更甚,有银行网点首套房贷利率上浮高达40% 。

不过,笔者认为房贷利率连续上涨,或不会对房价产生较大影响,房地产调控不能陷入“唯利息论”,还要有更多的政策来协同。

从宏观政策来看,财政政策一直很积极而且还要“更加积极”,货币政策松紧适度意欲松绑,释放出的都是积极信号。但是转身来看房地产市场,相关部门调控的弦拉一直拉的很紧,迄今为止关于房地产调控的相关政策通知超过200次,但是从房价上来看似乎还未见成效。

应该说宏观放松,而从房贷利率等微观收紧,虽然看似矛盾,但事实上是迈出了极具意义且让民众期待已久的一步。一直以来,货币政策效果到达不了实体经济反而不断的刺激房地产市场,除了政策不够精细化,货币政策传导机制也存在着很大的问题,机制的漏洞使得政策红利不断漏出,政策效果大大的打折。

此次由大水式漫灌转向针对性定向调控,不仅象征着政策由粗放向精细化的转化,还意味着针对我国货币政策传导机制低效的问题政府已经开始采取行动。通过放松宏观放松微观收紧这一松一紧,确实可以实现对社会资金资源的引流,在一定程度上减少房地产等虚拟领域吸收的流量,来间接的提升政策服务实体经济的效率。

不过,经济政策的时滞效应包括认识时滞、行动时滞、效果的时滞,从认识到行动是跨越性的一步,但是就目前政策整体的执行效果来看,除了时滞,政策效果的精确度以及效率也亟待提升。

从国家发展实体经济决心来看,持续提高房贷利率来保持步伐一致是意料之中举措。就房地产市场本身来看,提高首二套房贷利率,也是完善多主体供应、多渠道保障、租住并住房制度的关键一步。

但从现实来看,单方面提高房贷利率对房价产生的影响微乎其微。住房刚需者构成的需求对房地产市场来讲本就是稳定性需求,加之刚需者一般是工薪阶层,公积金一般是其购房采取的主要方式,而国家对住房公积金采取的是放开的政策,明令规定房企不得拒绝住房公积金贷款买房,因此银行房贷利率的提升对于住房刚需者的需求来讲不构成影响。

对房地产投资投机者来讲,其接下来更可能的动向是转移投资阵地。从上半年房地产市场发展的趋势来看,虽说房地产市场进入增量时代,但是租售并举将是接下来发展的热点。供给逐渐的减少,使得供求逐渐向真实的供求关系靠拢,嗅觉灵敏的投资投机者会部分出逃,或转战二手房租赁市场或转向投资别的行业。而依旧坚守阵地的将会是这些资金雄厚的投资者,换句话来讲,房贷利率的提升对于他们来讲是可以通过后期转移给消费者的对初期投资的影响不大。

就政策本身来讲,虽说上浮首二套房贷利率是意欲收紧,但是不排除银行根据实际情况适度放大贷款空间,放松银根的可能性。只要在房地产市场利润空间所允许的范围之内,就会不断有投资者的进入,正负相互抵消,政策效果最终很可能为零。

所以综上来看,上浮银行房贷利率对房价不会产生大的影响,这也算是该政策还欠缺的地方。不过反观房地产市场,我国房价历经十年上涨,目前处于高位运行,日本房地产泡沫破裂的教训警醒我们,房地产市场泡沫高位破灭产生的影响是任何一个经济体都不能承受的,稳定房价是目前我国房地产市场最需要做的。为了保证有关调控政策的效果,我们在疏通货币政策传导机制上,还有许多工作要做,目前仅仅是迈出了第一步,同时做好配套的货币政策机制,也是我们不容忽视的。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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