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“市政建设配套费”能否列入契税计税价格?

【杨升军】“市政建设配套费”能否列入契税计税价格?

作者自序:这个文章,我花了很大的功夫,这是一个结合很多土地法律知识的东西。我的这个研究结论与他人针对这个题目发表的其他文章角度不同,我觉得从原理上找到了问题所在。

一、很多地方,企业缴纳的城市基础设施配套费需列入计税价格据以缴纳契税

几年来,一直受这事困扰:为何税务机关要求将“城市基础设施配套费”计入契税计税价格?

2014年的一天,我去一家房地产企业串门,地方税务稽查局正在该企业查,稽查局要对该企业缴纳的“城市基础设施配套费”征收契税。我与该企业的会计及该税务人员都比较熟悉,税务人员说依据财税【2004】134号文件企业应该缴纳,会计问我是否应该缴纳,我了解的情况是,该企业通过挂牌从县土地储备中心取得土地使用权并进行了开发,企业根据当地政策按规划面积缴纳了一些城市基础设施配套费,税务人员正是对这些城市基础设施配套费追征契税。随后我又找了一个文件,即国税函【2009】603号。我和税务人员对这两个文件展开了讨论,他们认为文件很明确,“以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”我认为在该企业挂牌取得土地的情况下不应该缴纳契税,原因有以下几点:一是财税【2004】134号为该条款规定了一个很严格的前置条件,即“出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”,计税价格限定为承受人为取得土地使用权而支付的经济利益,而城市基础设施配套费是依据规划的建筑面积缴纳的,是为建筑而缴纳的,不是取得土地使用权的对价;二是有国土资源部门、税务机关参加的公开挂牌结束后签署的《成交确认书》上明确竞价的“成交价格”,这个价格应该就是契税的计税价格;三是国税函【2009】603号明确“出让国有土地使用权契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过‘招、拍、挂’程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税”,按照成交总价款计税没有问题;四是财税【2004】134号中契税计税依据还包括“各种补偿费用”,难道说因职工解除劳动合同的补偿费用也包括在内?五是企业缴纳的费用是“城市基础设施配套费”不是“市政建设配套费”。税务人员听了我的理由后,觉得有道理,也就听取了我的意见没有征税。

这么几年,经常碰到因“城市基础设施配套费”而征税的案例。最近,某县地方税务机关通知要求全县房地产企业尽快补交,如果不缴一律处罚。因我的一个顾问单位在该县,我去找该县的税务局长理论,局长是一个很懂业务的老手。我把我的观点说明后,他认为我的理解有误,他的理由一是市里开了几次会,统一要求征税,而且经市稽查局稽查的项目都做了罚款;二是市政建设配套费、各种补偿费用(包括青苖补偿费)是土地成本的组成部分;三是国税函【2009】603号还有半句,即“其中的土地前期开发成本不得扣除”,明确市政建设配套费用等成本不能扣除,应该缴纳。我听了局长的意见后,当时没有过多的理由,没有再反驳,并听取了局长的意见先让企业缴纳了契税。

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