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【楼市】多地出台新规:防止开发商“明租实售”

有效推进住房租赁市场建设发展,是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。随着开发企业自持商品房逐渐入市,多个地方相继出台规定,加强对企业自持租赁房的管理,防止房地产市场“明租实售”行为。

“明租实售”只出现在少数城市,

容易产生交易纠纷

目前,有一些开发商通过打擦边球的方式,把房屋的租期延长至几十年,变相“卖房”给消费者。

针对这种“明租实售”的违规行为,杭州市最近印发通知,规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年,租赁备案价格原则上1年内不得上调。

天津市最近也发文明确,企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营,不得销售,不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

中原地产首席分析师张大伟说,这种“明租实售”的行为只出现在少部分城市和少部分地块上。

各地都推出了一些70年产权的企业自持型的租赁住房,大概在10个城市,但是只有像北京、上海、杭州是超过百万平米的,从市场分布看,其实只有这少数城市有。另外,这些土地来源也有两类,一类是招拍挂过程中的高溢价土地,典型的比如像北京、杭州、上海、深圳等地,当时土地出让的时候土地价格基本是零溢价,对于市场来说不太可能出现“以租代售”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“明租实售”很容易带来各种交易纠纷。

对于租房者来讲,可能也能获得70年的入住权利,但实际上不可能得到不动产权证的。没有这个证的话,接下来就有很多事情比较麻烦,比如这个房产是不是可以去抵押?是属于开发商的房子还是属于租房者的房子?这些都模棱两可。

“租购同权”相关政策未来将有新突破

从2016年“9·30”楼市调控以来,超过百城相继发布调控政策,其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性,租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

在严跃进看来,出现“明租实售”这样违规行为,反映出住房租赁市场发展中的短板。

项目已经做出来了,但是后续如何出租、如何招租、如何资金回笼?这些问题企业自己也没有算得很清楚。所以现在这些违规的做法,就是说明企业的心态还是比较脆弱的。

有分析说,现在很多城市都开始增加租赁土地供应规模,未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配,住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

数据显示,今年上半年,全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实,包括北上广深、成都、杭州在内的10多个城市都搭建了统一监管的住房租赁服务平台,各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。严跃进预计,未来两三年内,“租购同权”相关政策将有新的突破。

现在的租赁市场还是在推进“租售并举”的概念,后续会从“并举”的概念转移到同权的概念,很重要的一个含义就是租房也可以落户等等。这一点突破以后,房子的空置率会减少,租金回报提高以后,也能对企业的资金回笼产生利好。

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