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量分享 | 长租公寓轻资产运营缘何钟情REITs?

导语

长租公寓类REITs、CMBS、ABN等租赁证券化项目进入井喷状态。相比之下,REITs是否真的有优势?是否能够更好地为长租公寓轻资产化运营减负?

长租公寓现状

一、长租公寓如何运营?

长租公寓的运营方式根据房源的选择可分为集中式和分散式。集中式运营由长租公寓运营方拿下房源地的整栋或一栋中的几层,统一装修、统一租后服务,收入来源主要为租金及物业管理费;分布式运营由公寓运营方拿下分处不同区域的、分散的个人房源,统一装修,收入来源主要为租金。

二、长租公寓如何盈利?

目前互联网公寓的投资回收期多在3-5年,开发商公寓投资回收期以6-7年居多,若为自持物业,投资回收期也要10年以上,部分一线城市甚至达到20年,长租公寓如何盈利,成了一个很重要的命题。

1、扩大租金差模式

这类以自如寓为代表。公寓运营方通常选择与租赁住房业态、分布相似的物业,选择住房租赁的黄金地段,主要通过互联网进行客户挖掘,严控运营成本;

2、类REITs模式

以新派公寓为代表。这类公寓由具有资金实力的公寓运营方收购标的物业,将标的物业通过资产证券化拆分出售,公寓运营方保留部分份额以保证租约的持续性,并全权负责公寓的经营与管理。

3、增值服务模式

公寓运营方通过运营租户社区,提供餐饮、购物、社交、旅游等生活类增值服务,以生活服务盈利为主要盈利方式。

长租公寓未来可能性

一、合理运用互联网金融力量

YOU+在众筹平台开展单店项目股权众筹,由众筹投资人完成部分甚至全部出资。这既解决了开店前期资金投入的巨大难题,又可视为一次成功的品牌推广活动,在提升自身知名度、获取粉丝转化方面收获不少。如水滴公寓通过众筹平台募集得到3000万融资。

公寓品牌借助互联网金融的力量,能够更快捷、更迅速地触达核心客群与潜在投资人。但这一切的前提是,公寓品牌需要具备一定的行业影响力与品牌竞争力。

二、盈利模式延伸

国内商品住宅租金收益率在2%-3%,公寓行业运营费用占比40%,收益率3-5%,单靠租金收入,难以扩大规模、实现盈利。

因此,与多类专业化服务商合作,探索多样化的盈利模式,将产生更多可能。如魔方金服、一米好地等可为公寓提供资产证券化服务。而建立社区、营造O2O生活服务场景,也是诸多品牌公寓正在积极探索的方向。

三、轻资产运营

基于当前房源获取方式,长租公寓大多都是重资产模式。在未来,如果能实现托管、加盟等轻资产运营,将极大地降低现金流的占用。同时,长租公寓还需强调运营,加强对成本的管控。

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