但是,产生了10多间千亿房企。
转身?不是那么容易转身的
从王的万科,到郁的万科,换掉了一大批人;从宋卫平的绿城到中交绿城,据说正准备换人。这些都是企业的花边,我并不八卦。
我想说的是,从产品的房地产,到运营的房地产,或者从百亿企业的房地产,到千亿企业的房地产,行业不知道换掉了多少人。
营销为龙头的房地产,要的是凶狠;产品为龙头的房地产,要的是准确;运营为龙头的房地产,要的是快速。
相同岗位,不同技能与要求,很多人转不过这个弯,就被企业以不换思路,就换位置的方式,挤出了公司了。
而今,工龄超过5年的老员工,在高周转的房企是毛鳞凤角,但并不珍贵,坐在一张偏冷的位置,于会议室并无主位。
你不能骂3年以内新员工太厉害,因为他们随时可能辞职去下一间高周转的公司;但是你可以大声骂3年乃至5年以上司龄的员工,要走他们早就走了。
技能积累最快的是入行的前8年,当他耗费最好的学习时光,终于掌握了相应的技能,对工作开始得心应手,正要发挥价值时,因为生产链的变革,你说他们的经验一文不值。
相应的画面,我在《男人40》中也看到,张学友扮演的语文教师,终于能沉浸于诗文意境时,所有的学生都下面在玩手机。
失业或许到来
每间企业,都在高歌猛进的秀业绩,半年超额完成任务,显示出要破17年纪录的样子。
读过《人的痛苦》的童鞋都知道,衡量生意:不能只看他的收入,关键看他的支出。
P2P平台暴雷,不是少有人买入,而是太多人兑出;前几年,借4万亿扩张规模,一夜之间死于银行抽贷的好企业,尸体都还没腐朽。
一间企业想要把产值做大,首先得提高成本。然后才发现,产值是忽大忽小的墙头草,但是成本是刚性的。所以才会出现文章开头的第一句话:企业不是产值太小饿死的,都是为了提高产值率先提高成本胀死的。
细细品一下,相对于房地产13.3万亿销售规模的泡沫,房地产企业的资产泡沫才是最可怕的,具体的数据我就不引用了,只说负债70%以下的房企,都是胆子特别小的那类房企了。
市场的风险,并不好说。因为需求是潮流性的,一张房价永远涨的画面,可以让全国人民都产生投资需求;但是经历过2015年之前房地产的人,也知道需求是可以一夜之间消失的。
单说说支出的风险,它始于“行业集中度”。不厚道的又以碧桂园来举例:
从好的一面来看,碧桂园通过3/4线城市得到了5500亿的销售额。假定活在3线城市以下的开发商,每间平均年销售额为5亿,相当于一家碧桂园.集中了1100家小开发商的份额。这就是行业集中效应的威力。
抗风险就反过来了,碧桂园的企业总资产是1.05万亿左右,负债为0.933万亿,也即净资产为1170亿;如果碧桂园没消灭这1100家具有年销售5亿能力的小房企,假设每间小房企的平均净资产为3亿,合计3300亿。抗风险能力,肯定是分散的蚂蚁兵团更强。
我们颂扬运营模式,学习高周转,大约是看到一家房企可以吃掉1100家房企的份额;但是也要回头看,当面临市场风险时,1100家房企的抵抗能力,随便超过1家负债高达约90%的房企。
把80%、90%的负债转化一下,相当于9倍、10倍杠杆,欲望超过了体能,迎风打个喷嚏,都可能将自己喷死在地上。
市场好时,专家会赞美市场集中度;市场差时,专家又会告诉你,鸡蛋不要放到一个篮子里。我们行业的评价师,每句话都可以说得很有道理,因为那时你又在另外一个世界。
银行将房贷视为优质业务,大抵是熟悉的一句话:
再高的住房贷,分散到14亿人头上,都微不足道。
房地产人,如何活着不死
公司裁员,企业追求回款的消息,通过各种公众号,纷纷传到你的眼里。
扰乱你心绪的是,好不容易学会了高周转的产品技能、营销技能,乃至责权利模式,可能又得重新适应。
唯一能宽慰你心的,是可以肯定,房地产业还不会死,毕竟是社会的带头大哥。但让你不开心的是,房地产公司可能会死。
对于你我这些蝼蚁来说,都是附身在房企生产链中的一环,从这一点说,企业死了,你的岗位也就死了。
想要不死,除非能尽快的适应新的生产链:房地产嘛,终究是卖房子,靠产品说话。总要比空气币/P2P好很多,毕竟是真实存在的空间和城市化动力。
任何行业,不借金融的力量,都做不大,所以任何国家都允许杠杆的存在;但是金融到底到行业里,应该发挥多大作用,是让100亿净资产的公司,做到500亿总资产?还是让净资产1000亿的公司,做到1万亿的总资产?这是两种完全不同的公司。
但《公司法》没有规定,行业力量和金融力量,百分比如何来划分,只能让大佬和英雄自己来把握。
今天的市场环境无比复杂,有毛衣战,自由市场独建朋友圈,中产的不安全感,企业的成本上升,和消费降级的拼多多成为热点。对于企业来说,未来的市场到底如何,每年都买多少套?
不管市场一年能卖多少套房子,哪怕一年只卖一套房,收入能覆盖企业的支出,再恶劣的环境,都搞不死你。
前提是,如果市场上只有一个人买房子,他为什么要买你的?
每个人的身份,首先是房地产人。不失业的根本,还是看你是否保持着行业的技能:
1)统筹和管理能力:房地产的生产链条环节和很多,能考虑生态性统筹各个环节,做到不窝工不夸张的开发进度管理,动规律讲道理,你会是很好的项目总。
2)产品能力:刚需市场几乎快要告别房地产业,将来是改善者的需求,如果你能了解客户的角色需求,把货品变为产品,应该还是可以奇货可居的。
3)营销能力:营销不是表面的活动、渠道和广告,营销本质是创造和引领消费观的潮流。即便房地产容不下你,商品化社会之下,你的用武之地还是很多。
4)服务能力:在新房市场,服务已经粗暴的被定义为物业资质和物业费,但是在二手房市场,产品的增值保值,很倚重服务的品质和社区的生活感受。高周转之下,物业不是提高了,反而下降了。
基本上,还是房地产行业的本分。
顺便做一个小调查: