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风口上的长租公寓:市场规模大,盈利模式仍在寻找阶段

[摘要]虽然行业前景可期,但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。在自我造血功能不足的情况下,长租公寓正能靠外部输血不断融资。据统计,集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。

今年7月,融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域,至此,国内房企的TOP50中,已有20家开展长租公寓业务。除开发商之外,还有来自创业公司、中介、酒店行业等资金涌入该行业。

据调查数据显示,我国拥有13.7亿人口,住房租赁人口约为1.68亿,根据人口规模测算,目前租金GMV约为1.2万亿元。专家指出,中国将真正进入一个租赁的机构化时代,至2020年,品牌公寓管理房源将达到1000万套/间规模。

虽然行业前景可期,但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。在自我造血功能不足的情况下,长租公寓正能靠外部输血不断融资。据统计,集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。

消费升级在房地产租赁领域的体现,是长租公寓的出现。

2010年左右,国内最早一批长租公寓诞生,但直到2014年YOU+获得雷军旗下的顺为资本的A轮融资,长租公寓才逐渐受到资本市场的关注。数年过去,长租公寓市场风景已轮转一番。

2017年年中,一系列支持住房租赁的政策的出台,鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。当前,按照公寓运营商企业背景划分,除了最早的创业系外,还包括房企系、中介系、酒店系以及国企系等参与者。

数据显示,目前我国租金GMV约为1.2万亿元。其中,全国四个一线城市中,上海的总租金规模达1355.1亿元,北京的租金规模达1376.3亿元,深圳的租金规模达683亿元,广州的租金规模达627.9亿元。

专家指出,未来7年,租赁业是我国房产市场中增长空间最大的市场,我国租赁市场将会实现3万亿规模的发展。

随着房价上涨,二手房买卖交易呈波动下降趋势,租赁交易呈波动上涨的趋势,但个人租赁房源的供给比例持续下降,未来更多的租赁需求将只能通过机构化的租赁房源满足。

目前,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域,进军长租公寓已成为房企拓展新的业务的一大趋势。

但即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企,面对长租公寓的盈利问题,目前为止尚无企业给出清晰的盈利模式。

专家称:“从目前来看,租赁住房看不到盈利模式。”

“如何真正突破盈利的瓶颈,是目前所有长租公寓都要面临的最大难题。”业内人士称。在自我造血功能不足的情况下,长租公寓的存活依赖外部的不断输血——融资,尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。

这也反映出一个现状,“目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头企业,所有市场参与者都在扩大管理规模、抢占市场份额的竞速赛跑阶段。”业内人士称。

数据显示,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

一旦融资不畅,后果便是资金链断裂,公司股权被收购。段纯海说,参与者们急需解决因初期投资大、金融工具落后造成的资金端瓶颈。

目前长租公寓有保险资金、股权融资、资产证券化、私募基金、银行融资、保理等数种融资方式,但不管何种融资方式,对公寓运营方本身的规模、租金现金流等方式均有不同要求。

某长租公寓创始人接受第一财经采访时表示:“社会资本的进入,抬高了长租公寓的拿房成本。微家是没有任何背景的民营企业,很难跟大资本争。”

他的观点是,很多人把阶段性融资成功当做目标,融资只是事业放大器,但不会改变盈利或亏损状态。但他也认为,在政策支持下,长租公寓融资会更容易,成本也会更低,这是中小型公寓企业的机会。

在多方资本的进入下,本土长租公寓正处于一个较艰难的扩张期。本地的组织也试图搭建资源平台,打通政企的沟通渠道,在公寓运营的各个环节提供帮助。在深圳,有超过50家长租公寓企业联合发起成立深圳公寓租赁行业协会。

尽管短期盈利困难,仍有不少探索者总结盈利模式。业内人士表示,“租金差价+金融杠杆+持有物业溢价”会是盈利方向。当市场参与者也清楚,知易行难。

来源:

第一财经

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