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三四线城市房地产市场调控应加强预期引导、警示风险

7月30日,新华社发表文章《莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地》。文章称,今年以来,房地产市场调控政策密集出台,持续政策发力之下,全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

这已经是党媒多次提到三四线城市隐藏的市场风险了,需要加强防范。说实话,一二线城市的严密调控效果还是比较明显的,但是由于三四线城市调控相对比较宽松,加上投机者纷纷涌入以及棚改货币化的刺激,三四线城市房价也是上涨明显,小城市房价上涨更让人苦不堪言。

对于三四线城市房地产市场,调控应加强预期引导、警示风险。部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。也就是说这里的房价上涨并不可能持久,那么当下三四线城市房地产市场到底处在一个什么样的境地呢?

大家回忆各种回忆,其实对于去库存的声音越来越少了,原因很简单,因为去库存效果已经取得了阶段性胜利。

截至2018年6月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米,环比减少0.2%,同比减少8.0%。观察历史数据,2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平,即库存规模回落到了6年前的水平。

另有数据显示,一般来说去库存的合理区间是12-16个月,现在全国整体的库存都不足10个月就能卖完。三、而三四线的库存更是去的快,在存销比小于6个月的24个城市中,17个城市为三、四线城市。这也就意味着浩浩荡荡的去库存工作基本上宣告结束了。

这轮上涨快与棚改货币化不无关系,所以其实调控已经开始。6月25日,市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行,今年将以实物安置为主。当天晚间,国开行更是侧面回应了棚改贷款的传言,称并未暂停所有棚改项目,进行中的项目仍在持续执行,但总行收回了棚改项目的合同审批权限。紧接着,7月12日,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。但同时住建部特别强调,因地制宜推进棚改货币化安置,不搞一刀切。

安家融媒认为,在过去的执行棚改货币化安置中,必然暴露了一些问题。那么未来房价上涨压力较大地区,可能会采取新建棚改安置房的方式。此时表态不搞一刀切也是防止底下人执行时容易犯形而上的问题,表态也说明了新建棚改安置房和货币化安置之间的平衡会因城施策。需要货币化安置的可能会继续使用,但在库存本就很紧张的地方就不能给房价上涨制造火上浇油的机会了。

所以,往大了说,作为三四线楼市另一个重要推手的棚户区改造,今年早些时候国家在提法上有了变化,并未像过去几年那样提及货币化安置。这也是未来棚改的主基调。那么货币化安置收紧必然是大势所趋。对房价的影响应该是直接的,房价降温是必然的。

棚改货币化减弱,去库存提法在淡化,实际上就是给三四线城市房地产降温。实际上直接反映到房地产开发商身上也是很明显的,不少全面布局并受三四线城市红利最多的房企也在全面收紧业务,退出一些比较有风险的地区或项目。

开发商撤了,购房者呢?作为刚需购房者,千万不要盲目跟风,高明的炒房者或许还能适时退出,因为他们把刚需吸进来,价格抬上去就跑了,当你反应过来时,房子真的没人接了,后悔都来不及,最后坑的还是普通购房者。三四线城市不像一线城市有着各种产业基础的支撑,一旦潮水退去,可能房子多的又砸手里了。

三四线城市的房子也“是用来住的,不是用来炒的”。党报评论称,三四线城市炒房不仅吹大了楼市泡泡,也增加了潜在的金融风险。三四线城市如果任由炒房资金流入楼市,甚至以加杠杆支撑炒房去库存,也会给楼市带来风险隐患。不信走着瞧,如果三四线城市房价还会猛涨,那么调控必然会来,而到那时,炒房者就危险了。而炒房者还有多少撤离的机会呢?

来源:新华网

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