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贝壳研究院发布白皮书:站在融资渠道分叉路口的中国租赁

2018年,中国租赁市场发展依然强劲,房地产行业的各种力量都在准备发力进军住房租赁市场。今年1月融创投资国内公寓领军品牌自如;近期融创更是亲自入场开始运营长租公寓项目,计划在杭州、合肥落地两个长租公寓项目,以期在租赁领域开展一篇新事业。

从国际经验来看,未来中国的住房租赁市场的体量不言而喻,正是看好这样的市场前景,创业系、中介系、国企系、开发商系等等不断涌入租赁市场,但是从目前的行业现状来看,如何拓展市场、如何提升体量、如何获取稳定的收入、如何加强品质等诸多问题还有待从业者继续摸索探寻,特别是对于最近几年才发展起来的租赁行业来说,能够获取资本支持,提升品质房源的供给更是关乎到今后一切工作开展的最强基础。因此,能够找到更优质的资本渠道,是所有从业者都关心的重要话题。

近日,由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》和全联房地产商会联合主办的“博鳌·21世纪房地产论坛·第18届年会”在海南举行,汇聚了房地产行业的学者专家,其中来自贝壳研究院的首席经济学家杨现领在论坛期间与参会各方围绕房地产有关的话题开展对话交流,并借由此次年会发布《2018年中国住房租赁白皮书》,从行业现状谈到供给市场,从机构端租赁市场谈到住房租赁金融,方方面面将目前中国的租赁行业发展讲解透彻。特别是其中关于住房租赁金融的梳理受到了从业者的一致关注。

传统融资方式门槛高,但在一段时期内仍将担当主要筹款方式

2015年5月魔方公寓采用风险资本股权投资方式获得B轮9亿融资;2017年10月,碧桂园集团与中信银行签订长租住宅保障性基金战略合作,获得300亿授信规模;同年10月,新派公寓发行国内首个长租公寓类REITs,融资2.7亿;2018年北京符合银行评价条件的农村集体经济组织与国企合作的联营公司等,将获得国开行北京分行最长达25年的贷款。通过《白皮书》梳理的这一组数据来看,大部分中国的租赁行业从业者,面临筹款融资方式缺乏的窘境,但是正在朝着多元化的方向前进。

风险资本股权融资、商业银行专项贷款、产业基金是行业发展前期的主要筹款渠道。然而对于大多数缺少有效的担保品中介系企业及创业系新兴企业来说,由于资信评级较差,很难获得风投的青睐以及银行的贷款。因此,对于长于技术与运营但资信资质较低的中小创业型租赁企业起来说,融资渠道的狭窄是阻碍发展的关键。

在实际操作中,即便他们获得了相应的资金支持,也要面临贷款周期长、利率高的融资成本痛点。就风险资本股权融资(VC)和传统债权融资等渠道来看,目前作为公寓企业的主流外部融资模式,具有单次融资规模大的需求,一旦达成将极大助力于企业的经营发展,但风投对于申请融资的条件要求苛刻,大多中小型公寓服务公司难以承受;就商业银行专项贷款来说,基于银行强风控的属性,在授予企业贷款时,还会对企业的信用评分和资产担保提出严格的要求,使得资质不足的中小企业被进一步拒之门外。

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