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太原:新政来袭,节奏放缓

市场概要

(一)政策总结:全国严控太原收紧

太原楼市“5.14”新政落地,标志着新一轮政策周期的再度收紧。

(二)一级市场:供应放缓成交下降

由于2018年上半年政府供地节奏放缓,及城改土地一级整理由政府主导转向开发商参与。一级土地整理周期变长,导致土地供应同比下降约57%,土地成交同比下降约67%。

(三)二级市场:增速放缓 均价上涨

受一级市场土地供应减缓,及二级市场取证速度下降影响,二级市场供应不足,成交增速放缓,但市场均价呈上涨趋势。

宏观政策

(一)限购限贷限售 价格管控

“5.14”新政: 2018年5月14日,太原出台限购政策,响应了中央“房子是用来住的,不是用来炒的”总方针,以便进一步规范太原房地产市场。

政策来源:太原房产信息网站

(二)抢人大战 推动城市发展

人才政策:2018年6月,太原出台了相关人才政策,正式加入抢人大战。此次政策放宽了落户条件,吸纳优秀人才的同时促进了城市的发展。

政策来源:山西省人民政府门户网站

城市规划

“可持续发展”示范区 加快城市发展

2018年太原市成为首批可持续发展议程创新示范区,积极落实转型综合改革示范区的建设,将进一步加快城市发展,促进城市产业转型升级。

资料来源:太原市规划局

一级市场

土地供应逐渐放缓,成交量下降的同时楼面地价小幅回落,拿地的隐性成本增加。本土房企发力,集中拿地量增幅明显。预计未来潜在供应量以城改储备用地为主。

(一)供应放缓 成交下降

土地供求:2017年政府开始放缓供地节奏,2018年上半年土地供应与需求均降幅显著,预判下半年二级市场的增长动力会略显不足。

数据来源:太原市国土资源局,土地储备中心

数据来源:太原市国土资源局,土地储备中心

(二)楼面地价小幅回落 隐性成本增加

2014年-2018年土地价格稳步增长,2017年楼面地价小幅回落,2018年上半年虽有回升,但仍然徘徊于低位;2017年-2018年上半年土地溢价率大幅下降;城改由政府主导转向开发商主导,拉长开发周期的同时增加了开发商前期资金及隐性成本投入。

数据来源:太原市国土资源局,土地储备中心

(三)商住用地成为市场主力

2018年上半年商住用地成为市场供求主力,成交土地中,商住用地成交占比约85%;各物业类型价格波动上涨,商业用地经历了2015年低谷后,在2018年上半年再次回归顶点,成为成交价格最高的物业类型。

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