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刚刚,新华社喊话楼市,三四线城市当心!

今天(7月30日),新华社一篇喊话楼市的文章在网上走热。标题为《莫让三四线城市房地产市场成新风险聚集地》。

文章指出,今年以来,房地产市场调控政策密集出台,持续政策发力之下,全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。

在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

事实上,自从2016年国庆热点城市全面进入楼市调控以来,三四线城市就成了资金流向的洼地,顺利接过一二线城市的上涨棒。

后台时常有粉丝向本号反映他们所在三四线城市房价莫名其妙的暴涨,平均月薪不过两三千的小县城,房价却从五六千元每平米直奔上万而去。

在最近国家统计局公布的6月份70个大中城市房价变动数据中,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

另外,新疆首府乌鲁木齐,在棚改刺激下,2018年上半年二手房价格领涨全国,同比涨幅高达15.8%。

还有更夸张的。昨天在微博上看到一则消息,作为我国重要的卫星发射场地的四川凉山彝族自治州州府西昌,房价最高已达18000元/平米。

土地市场方面,今年以来三四线城市亦是“风光无限”。

据中原地产追踪的数据显示,2018上半年三四线城市土地诗市场迎来大卖。长三角地区的湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等,上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右。另外,岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等,上半年土地出让收入增幅在200%以上。

中国指数研究院公布的数据显示,三线土地成交均价同比上涨了10%,领涨各等级城市。

机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

三四线城市的楼市与土地市场之所以如此火热,主要原因有二:

一是一二线城市限购,导致热钱涌入三四线城市,在资金的推动下,三四线城市的房价继一二线城市之后,来了一波上涨。如丹东、西双版纳、大理等城市。

二是棚改。棚改的是大多数三四线城市上涨的主因,尤其是一些经济基本面与人口基本面弱,库存大的城市,按照正常逻辑,它毫无涨的理由。

比如乌鲁木齐,虽然是首府城市,但经济实力并不强,甚至可以说很弱,2017年GDP仅为2744亿元。更关键的是,其人口基本面相当糟糕,乌鲁木齐统计局数据显示,2016年乌市全市总人口为267.87万人,城镇人口218.46万人,2017年全市总人口为222.61万人,城镇人口198.2万人。一年时间里,乌市人口流失了45万。

就是这样一个经济与人口基本面的城市,房价依然能够领涨全国,都是棚改之功。

本号曾以非政绩考核标准的小学生人数作为衡量人口变化的指标,系统性地统计过全国范围内的地级市以上的城市人口情况,发现东北、西北、西南、中部大多数三四线城市人口都在流失,经济强大如广东,粤西与粤东部分城市的人口,如汕尾、揭阳、茂名等也在流失。

也就是说,全国大多数三四线城市人口基本面并不好。

人口基本面与经济基本面是城市房价的基础,基础不牢,房价迟早守不住,现在涨得越多,风险就越高。简言之,需要当心多数三四线城市的楼市风险。

最近,货币政策又在走向宽松,作为资金蓄水池的楼市,必然是货币最重要的流向之一。一线与多数二线城市以限购限售等政策,对资金竖起了高高的壁垒,这股货币之水,自然会流向三四线城市,进一步加大三四线楼市的风险性。

所以,才有今天新华社对三四线城市楼市的喊话。新华社呼吁:防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持“房住不炒”定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。

以人口和经济基本面长线来看,许多三四线城市的楼市不值得看好。长期关注本号的人知道,我只看好三类三四线城市:

1、距离中心城市较近的三四线城市,如廊坊、南通、嘉兴、惠州、东莞、中山等;

2、远离核心城市,但自身人口与经济基本面表现不错,如徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

3、在政府规划中占有一定分量的城市,如洛阳、湛江、珠海、汕头、九江、赣州等。

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