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周二市场说丨对房地产货币政策更要松紧适度

国常会定调积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度,资金层面宽松预期诱发资本市场大幅反弹。上周A股以及H股房地产板块分别上涨4.33%和3.02%,包括龙湖、世茂、恒大在内的多家标杆房企周涨幅均超10%。

7月底,国务院常务会议要求保持宏观政策稳定,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,根据形势变化相机预调微调、定向调控。具体而言,积极财政政策要更加积极,重点聚焦减税降费等环节;稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,重点解决小微企业融资难、融资贵等问题。另外,央行连续向市场提供流动性,6、7两月通过开展中期借贷便利(MFL)操作累计净投放9055亿元。

整体而言,下半年货币政策基调中性偏积极,在稳增长、改善实体经济融资环境,尤其是支持小微企业融资需求的大背景下,信贷资金层面呈现边际宽松预期,市场对于三季度降准多有期待。受惠于此,上周A股、H股房地产板块双双上行,分别上涨4.33%和3.02%。其中,A股以保利、金地和招商股价迅速上涨,周涨幅分别为7.65%、5.54%和5.35%;H股则是龙湖、世茂和恒大股价涨幅居前,周涨幅分别为16.30%、11.54%和10.86%。

6月末,房地产贷款余额35.78万亿元,同比增长20.4%,较人民币各项贷款余额增速高出6.7个百分点。就贷款增量的绝对值来看,房地产贷款仍是目前新增贷款的重要组成部分。在2018年上半年的新增贷款中,其中有39.2%来自于房地产,高于小微企业、涉农和工业等门类。不过,在全国商品房销售额持续增长的情况下,上半年流向一手房的个人按揭贷款出现收窄。上半年个人按揭贷款到位资金为1.11万亿元,同比下滑4%,显示今年上半年个人住房贷款更多地流向二手房市场。

展望未来,对于房地产信贷层面,我有以下三点建议:

1、优先满足首套房贷款需求,首套房按揭贷款要立竿见影。各商业银行不应该提高首套房贷利率,不要说基准利率的1.2倍甚至1.3倍,哪怕1.1倍基准利率也不能忍。首套房贷利率应该保持基准利率,甚至要恢复一定的利率折扣。对于正常的改善性贷款需求,也要按照相关规定给予信贷支持。另外,要确保正常的回款周期,避免无故拖延放款周期。

2、至少不要用一种歧视性方式对待房企融资,应该更加专业、客观地看待房企融资。在资质、项目、条件、标准等都具备的情况下,应该支持企业正常的融资需求。当然,对于信托、表外、资管、P2P这些非规范融资渠道,千万别死灰复燃。鼓励开发企业海外融资,设立更加便利的渠道,利于海外资金进入内地房地产市场,而在资金进出、管控等方面要更加规范。

3、对于租赁、产业、商办、养老等领域,信贷资金层面还是要给予大力支持,助推房地产行业多元化发展。

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