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【热点】全球房价真实对比:中国房价全球第一?

中国房价在全球到底什么水平?真实数据告诉你!

本文信息量约7800字,阅读时间约25分钟

来源:如是金融研究院(RuShiYanJiu)

作者:朱振鑫杨芹芹

从全球来看,中国的房价到底有没有泡沫?这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样。

1

计价基础不一样。

中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有,住户只有土地使用权,普通住宅产权为70年,期满可以自动续期,商住两用房屋产权多为50年,需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期;而国外多为永久产权,如美国采用私有财产制,房屋的买卖包括土地,产权是永久的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值,而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

2

数据质量不一样。

国内的数据主要有两个来源,一个是统计局,另一个是中国指数研究院。两个数据质量都不高,尤其是统计局的。一方面统计局只公布指数,没有高频的绝对价格。另一方面数据严重失真。统计局数据来自住建部门的网签价,而为了合理避税,大城市普遍存在阴阳合同,网签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子,假设北京一套房子实际成交800万,但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据,北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右,而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析,结论必然跑偏。

3

统计口径不一样。

全球房价缺少一个统一的官方数据,各国房价统计机构不同、数据来源不同,样本口径也不同,不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价,样本城市相对较多,包含了各种商品房类型;而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市,而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比,甚至是一国内部直接比较都不完全准确。

4

面积算法不一样。

国内房屋计算的是建筑面积,既包括住房使用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积,等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等使用是使用面积,等于实用面积减去墙体占用面积,也就是真正能够使用的住宅面积。

三种面积之间的关系是建筑面积实用面积使用面积,实用面积和使用面积相差较小,建筑面积与使用面积存有较大差异,需要用得房率进行换算,也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说,塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%,多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%,也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价,这至少要比原有的房价数据高出20-30%。

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