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地产还有多少未来,值得提前变现

在金融地产新时代全面到来的今天,地产企业必须将营销、财务和经营三者的界面完全打通,将销售现金流、融资现金流和经营现金流三者的管理完全打通,重新建立新时代全现金流管理体系,才可能破解未来下降通道中节节攀升的融资成本,和日益收窄的融资方式。

众所周知,金融的本质是跨越时空的价值交换,是跨期的资源配置。普通购房者办理按揭贷款,是预支未来收入,并以房屋产权作为抵押。地产企业的融资,也是将现有资产和未来权益提前变现。

在新时代全现金流管理体系下,地产企业还有哪些方式,能够回收现金流,或者说还有哪些未来,值得提前变现?

目前,港股IPO、正常的销售回款、传统的银行开发贷抵押贷并购贷、日常的经营类物业经营现金流等都不受影响。非标融资的大门正在关闭,包括委托债权、信用证、收益权转让等,要赶窗口期,预计未来较长一段时间,都难以放开。除此之外,其他资金融通方式则呈现出多样的变化,具体来说,以下模式和路径仍然可做:

1、境外融资

境外融资呈扩大趋势,尤其是发债、银团方式。在境内资金收紧的情况下,此消彼长,今年一季度房企境外发债规模大幅度增长,但平均发债利率比2017年有所提高。比如3月22日中国恒大公告,公司与瑞士信贷、招商证券(香港)及海通国际就发行5亿美元2020年到期的7.0%优先票据、10亿美元2022年到期的8.25%优先票据订立购买协议。

2、私募基金

明股实债的私募基金,仍然可做,但日益减少。目前地产项目的私募股权基金,已经很难备案。以资管计划的方式,或者将地产项目与医疗、文旅等其他导向型产业结合的产品,还有备案通过的可能。

预计未来将优质项目资产端与高净值客户端无缝联通的直接股权融资,也许会成为一个趋势,可以理解为“peer to peer”的股权投资,此处不展开。

3、信托融资

信托融资及通道业务仍然可做,但规模显著缩小。无论是直接投项目的信托业务,还是企业融资的股权/债权类信托产品,未来整体趋势都是收紧的。尤其是去年开始严查土地款来源,以信托方式做前端融资已彻底不可行。

4、供应链金融

供应链金融的范围和规模有扩大的趋势。其中建安费用的保理业务,预计以后会成为开发商的标配。比如2016年8月份开始,前海一方恒融保理公司将万科、碧桂园部分项目的各种工程款、进度款,连续进行产品滚动发行,每一期规模最少三四亿,最多十几亿。

5、资产证券化

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