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【地产】中美贸易战:影响房价的两个逻辑

北京时间7月6日,美国对第一批清单上818个类别,价值340亿美元的中国商品加征25%的进口关税,作为反击,中国也于同日对同等规模的美国产品加征25%的进口关税,这标志着中美两国的贸易战正式开打。此次美国对华制裁的500亿美元规模的制裁主要集中于机械设备、光学仪器和电气设备;中国对美反制主要集中于水产、水果干果、畜禽肉、鲜蔬菜、动物制成品等领域。

7月6日正式开打的中美贸易战,更是加剧了对于下半年经济压力的负面预期。中国目前对于国际收支项目采用的是相对较为严格的管制政策,中美贸易战的负面作用短期内还很难显现,但是总结房价波动与外汇汇率之间的关联性,及其影响逻辑,可以为下半年的市场价格走势做出一些方向性判断。

价格逻辑:人民币汇率贬值后房价预期如何

图1:人民币汇率(间接标价法)与房价走势图

(数据来源:人民银行、国家统计局)

很多国家的房地产价格与汇率价格之间具备高度相关性。根据上图,中国2005年至今房价和汇率价格相关性非常高。人民币升值路径与房价上升路径基本吻合。

从大周期的情况看,人民币持续升值预期,将造成资本流入国内进行资产配置,其中房地产是极佳的选择,结合我国的外汇结售制来看,人民币升值后,央行需要购入美元,人民币基础货币增加,市场流动性和充裕度上升。

反之,人民币贬值预期下,基础货币减少,市场流动性紧缩,资金面紧张,此时支持房价上涨的动能减缓,下行空间出现。

GDP逻辑:人民币汇率贬值和中美贸易战对房价的影响

外汇汇率属于进出口部门的价格水平、房价属于投资部门的价格水平。与政府购买、消费一起是GDP的重要组成。由于GDP增长率是各国经济目标之一,为了保证适度的经济增长,在某些部门难以获得增长,甚至是出现大量下滑的情况下,通过刺激其他部门来获得经济增长。2014年刺激房地产增长,正是基于实体经济不济、出口大面积下滑的经济预期。

此次人民币贬值,有利于国际收支项目改善,对GDP增长有利,房价上行压力减轻,可能出现下降空间。

但是中美贸易战正式开打,对GDP负面影响居多。由于一季度出口累计增长了14%,比去年同期高了7个百分点,而且出口和其他经济数据不太一致,包括 PMI、发电量和铁路货运量等指标显示实体经济的活跃程度并没有更进一步的提高,这某种程度上说明高速增长的出口里面有很大成分是出于对贸易战的担忧而提前进行交易,所以下半年的出口和经济增长还是面临较大的不确定性。

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