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房地产如何建立长效机制?这是重庆的试验与思考

供不应求的城市应多供地多造房;供过于求的地方不应再批地。规划时就要以人均40平方米作为底数,最多上下浮动15%,不能由着开发商蛮干。政府也绝不能短视,只图短期GDP,否则就会弄一堆烂尾楼最终经济熄火。这是5月26日黄奇帆在复旦大学“中国大问题”讲堂的演讲。此文为作者修订的权威版。[全文]

【5月26日,全国人大财经委副主任黄奇帆做客复旦大学中国经济研究中心第11期“中国大问题”讲堂,作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。以下为根据现场录音整理作者修订的权威版,首发于微信公号复旦大学经济学院。主办方赐稿观察者网发布。外标题为编者所加。】

一、房地产和实体经济存在十大失衡

习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出:“当前,我国经济运行面临的突出矛盾和问题,根源是重大结构性失衡,主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中,房地产和实体经济失衡尤为突出,我认为,主要表现在十个方面:

宏观上看,过去几十年,我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地,再加上一些计划外征地,实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地,所以我国耕地从80年代的23亿亩,减少到现在不到20亿亩。

从保证粮食安全的角度看,我国每年人均口粮消费约为150公斤,肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右,按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算,就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求,20亿亩耕地就显得捉襟见肘。

我们国家有一个判断,为解决中国13亿多人的吃饭问题,至少需要18亿亩耕地,这是必须守住的底线,是国家安全所在。

为此,为国家战略安全计,我国土地供应应逐步收紧,2015年供地770万亩,2016年700万亩,今年计划供应600万亩。土地供应总量减少了,房地产用地自然会更紧一些。“地少人多”,这是我们国家的国情,城市发展中必须把握国情,加强土地的集约节约利用,提高土地的利用效率,实现土地资源的优化配置。

结构上看,国家每年批准供地中,约有1/3用于农村建设性用地,比如水利基础设施、高速公路等,真正用于城市的只占2/3,这部分又一分为三:55%左右用于各种基础设施和公共设施,30%左右给了工业,实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是2/3城市建设用地中的15%,摊到全部建设用地中只占到10%左右,这个比例是不平衡的。

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