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去库存之后,三四线楼市或将迎来二次库存

从16年开启去库存战役以来,各地开始了多重利好楼市的政策帮助地方加速房地产的去化,从今年的统计数据来看,去库存应该是取得了圆满的胜利,毕竟数据已经下降到了6年前的水平。当然,唯一美中不足的或许就是当下的房价问题。

对于库存,其实主要存在于三四线城市,一方面是热点城市需求和供应相对紧俏,而城市吸引外来的人持续增加,库存自然相对较少,另一方面在三四线城市本身需求有限,随着楼市的下滑,房企还在积极拿地的情况下,库存自然在增加。于是此消彼长之后,整体的楼市库存增多,为了刺激房地产市场的发展以及加速去化后的土地财政问题,去库存也轰轰烈烈的展开。但是随着这一轮的去库存即将完毕,下一轮的库存危机凸显,二次库存的问题摆到了我们眼前。

首先,对于三西线城市来讲,加速去库存并没有将房子真正的有效利用,房价上涨之后带来的是大量的炒房者进入市场,房企确实将房子销售出去了,库存数据也持续下滑,但是这些房子只是转移到了个人手中。三四线城市大量的空置房或许就是未来二次库存危机的主力,毕竟不是用来住的房子只能是库存。

其次,根据相关数据统计,今年上半年全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元,同比增长43%。而另外一个数据则更应该引起我们的注意,去年下半年和今年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,并创下近四年来新高。这也就意味着在库存加速去化的同时,土地在大量的释放,或许两年后就是集中入市的时期。

第三,由于限售的实行,大部分三四线城市普遍限售5年以上,而在这五年内只会有新房的去化,如果土地供应持续增加的话,未来5年将会面临更加严重的库存危机。

有数据统计当下的房子已经能够满足全国居民的居住需求,而房子却还在无休止的开发。另外人口老龄化以及出生率开始走低的情况越来越明显,当人口红利持续下滑的同时,建造再多的房子又卖给谁。当然,目前房子的金融属性决定了一人持有多套房的情况比比皆是,但是对于真正的刚需来将,房子一套用来住就够了,而当刚需退出市场,只剩下炒房者之时,或许那时的库存危机将会全面爆发。

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