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中金:房地产政策稳字当头 全面看多两市地产股

来源:中金

前期来自宏观层面的压制正在消退

当前政策信号由“去杠杆”转向“稳杠杆”,资金面将由前期过紧状态转为稳健充裕,房企信用风险更加可控,驱动市场情绪加速改善。此外,在宏观经济边际企稳向好的作用下,人民币持续快速贬值的预期料将有所缓和,且汇率变动本身对地产公司财务影响本就相对有限,不宜过度担忧。

房地产政策“稳”字当头

我们认为政策调控的出发点在于稳定市场,绝非一味甚至过度打压。不同于以往“一刀切”式的调控,本轮调控因城施策、因时调整,景气周期被拉长,波动收窄。在目前宏观经济弱势而住房销售强势的背景下,房地产政策既难言放松,也不宜再加码。预计后续政策仍将以稳为主,视各城市库存、房价状态相机而动。对于市场普遍担心的房产税,我们认为应当推,但时机还远不成熟,目前仍围绕立法等前期准备工作。

行业基本面韧性强

2018年全国销售面积正增长0-5%确定性高,上半年为3%,我们预计下半年增速将自7月起稳步提升,其中一二线(及其所辐射都市圈)市场表现将优于三四五线。在当前宏观和政策环境下,我们初步判断销售面积2019年将小幅下降5-10%(销售额仍有望持平)。但如果宏观政策环境继续出现超预期改善,则基本面在2019年有可能再度大超预期。

集中度加速提升,龙头开启销售、盈利双轮强增长

资金、土储向头部集中助推销售、盈利集中度加速提升。我们预计龙头公司今年销售增速30-40%(上半年增速近30%)、明年20-30%,盈利增速今年35%(上半年增速30%)、明年29%。此外,预计销售端毛利率将窄幅波动,最早于2019年下半年触底回升。

估值已创历史新低,投资机会凸显

目前A、H地产板块分别交易于7.2倍、6.5倍2018年预期市盈率,而2019年预期市盈率仅为5.8倍、5.1倍,较2018年NAV分别折让51%和49%,很多公司破净,估值已收缩至历史低点,资金仓位亦很低。我们认为销售/业绩高增长及可能的估值修复将开启一波较大的地产股反弹行情,而近期险资入股龙头公司、诸多房企大举增持/回购,也从侧面折射出底部信号已出现。

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