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美元升值加息后如何跟着大腕投资美国地产

美联储自去年起的不断加息,连trump都近日呐喊,每次美国经济稳健时,美联储就想加息!无疑作为地产起家的大亨,加息对于整体地产投资领域是个利空的消息。

然而美元的不断升值,许多喜爱现金流加增值收益的大众都又开始关注在北美做地产领域的投资;今天小编给大家分享最新的行业研报,目前形势下的地产大腕们都在玩什么。

REITs市场兼并收购大年

18年是REITs市场的兼并收购大年,根据地产投行HFF 18年7月研报统计,近期一些10亿美金以上的交易,多数为私募基金收购上市房地产信托REITs的资产包(如下表):

原因有几点:

1. 多个板块的上市REITs由于加息及二级市场综合因素,交易价格均低于私有房地产市场的资产价值

2. 私募房地产基金的资金量达到历史顶峰

3.私有投资人对于地产投资板块的需求不断增长

在市场加息的情况下,投资人对于私募地产基金的投资量还是持续上升,而机构自1980年起在地产板块的投资配置也越来越高,18年预计达到10.3%。

工业地产年化超过13%

而在上市REITs的表现来看,仓储及工业地产板块近5年的表现最好,分别增长了93%及104%(如下图)

从几大板块目前的资本化率来看,仓储及工业也有明显的下滑,代表市场对于这类资产在目前经济周期的肯定。

为何市场看好工业仓储类资产,主要有以下几个原因:

1. 工业地产仍然处于它的婴儿期

租金在全美要冲地带不停的增长

资本化率从17年初开始不断下降

2. 众多大腕私募基金管理人继续用高价收购此类资产

3. 近年全球资本市场对于这类核心资产(有建筑标准及稳定高质量租户)的青睐

4.许多机构投资人仍然没有配置工业地产,对于目标达到10-12%年化的核心增值策略的基金管理人,工业地产将会是他们寻求的理想标的

5. 工业地产的交易量持续增长:

16-17年工业地产的交易量增长22%,18年一季度交易量同比增长33%

其他地产板块的交易量16-17年下滑5%,18年一季度同比增长5%;

以下为整体地产板块的近几年表现,其中工业地产在过去5年都遥遥领先,年化超过13%

机构投资人的资产配置里工业仍然为较小的部分,长期来看,机构对于这类资产的配置将不断加大。

*以上的数据均来自HFF Quarterly Market Perspective July 2018.

以上可见,在经济稳定又美元升值的宏观基础下,即使美联储继续加息,仓库及工业地产还是可让投资人在高风险周期获得稳定两位数收益的选择,作为全球资产配置平台,美信挂牌的柯罗尼物流地产基金二季度收益远超预期,18年半年底层净收益率达7%(折合年化14%通道基金费前)欢迎大家登陆美信itrade查看下载基金收益报告。

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