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个税改革或成高房价另一大推手

28日,《个人所得税法修正案(草案)》向社会征求意见已结束,个人所得税涉及每个人的利益,公众的热议还在持续。据悉,该草案征集意见超过13万条,关注度远高于同期征求意见的任何法律草案。

大家关注的焦点还是起征点。个人认为,如果不出意外,会调整到5000块钱左右,从3500调整到5000,实质性变化不大。5000元起征点也基本符合预期,虽然在北上广深等一二线城市应该是有点偏低,但总的来说符合我国居民收入的实际情况。

这次个税改革的意义绝不在于这上浮的1500元身上,而是加入了“重要专项减负”概念。在专项减负里,新加入了子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等项目,先把这些扣除掉,然后再交个税。这就有点像企业所得税,先进行支出核减,剩下的到手的钱再交税,而不是像原来一样直接从你的税前收入中扣除后再给你。

举个例子:如果你在北京工作,你的工资是8000元,房租是3000元,你拿着3000元的租金发票去抵扣,那么就只剩下了5000元作为纳税基础,这时候免征额正好是5000,意味着你就不用纳税了。

这次个税个改是对发达国家的历史性的“跟进”。因为全世界都是这么抵扣的,尤其是美国的力度更狠,在个人所得税上账面上是39%,实际上是25%,乱七八糟都给抵扣掉了。

抵扣当中最引人注目的一条是个税抵扣房贷利息。这一条显然利好楼市,有可能成高房价的另一个重要推手。

按照目前北京正常的收入水平和房贷情况:可按照个人扣除五险一金后的收入在2万左右,如果购买一套房贷在150-200万左右的普通五环外商品房,月供水平在1万左右。在目前剔除个税后的纯收入只有6880元,而个税改革后,收入将可以达到9255元,相当于可以多增加2375元的收入。

简单的测算办法:1万贷款20年,按照基准利率,月供在67元左右,其中24元是利息,也就是如果贷款100万,每个月的基准利率月供大约在6700元左右,其中大约2400元是利息。而如果家庭月收入在2万左右,月供在1万左右,基本也就是个税可以降低2000多元,相对于月供降低大约在23%左右。

这对房地产市场将影响巨大,客观上相当于鼓励中产阶层去炒房(能少交税)。国家用减税去支持大家高价买房,这跟我们房住不炒的原则是背道而驰。减税的目的是要给老百姓减负,释放消费,增加经济活力,而不是让大家都拿去炒房。可对于中高收入阶层,一个月要交上万元个税,你让他房贷抵扣,他不如多买套房子,所以这就是相当于逼着他去买房了。在这个政策的影响下,收入较高的一线城市楼市可能率先出现反弹。当然,他们炒房,只是单纯的想少交税,即与其交税,还不如去买房,把收入变成贷款。

总体来看,抵扣掉大病医疗和子女教育支出有其合理性。特别是在少子化的今天,抵扣子女教育支出有利于促进生育,相当于变相的单身税。但抵扣点住房贷款利息和住房租金不但操作复杂,且有变现鼓励炒房之嫌。

目前,个税在一二线城市比例较高,三四线城市实际个税缴纳比例较低。如果执行这一抵扣方案,很可能会导致一二线房价出现大涨。个人认为,这一政策需要与房地产其他长期调控政策协调执行,才能达到个税改革的目的就是——为居民减负、去杠杆,鼓励大家多消费、拉动经济增长。

作者:点牛金融,个人观点,仅供参考。

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