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资本风口还是盈利黑洞? 长租公寓模式之辩

来源:21世纪经济报道

作者:张敏

导读

活跃在长租公寓市场中的资金共有六类,分别是风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、互联网金融、租金收益权等债权ABS、类REITs。

“中国租房租赁相当于桑塔纳时代,美国是宝马奔驰时代。”近日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行,在谈及租赁话题时,中国REITS联盟秘书长王刚如此表示。

在同一场合,新城控股高级副总裁欧阳捷也表示,由于资产回报率低,做长租公寓不利于企业的高周转,企业很难将精力投入租赁市场。

这种表态道出了中国长租公寓领域一个颇为尴尬的现实。一方面,政策层面的支持力度空前强大,各路资本进入这一领域,试图一展身手;另一方面,投资回报率低、融资成本高,导致长租公寓面临较大的盈利难题。

租售并举是构建住房制度的一个重要方面,其现实需求和市场前景都堪称庞大。虽然不同背景的运营商都在这一领域投入了重金,但从业者普遍认为,提高运营能力、探索出合适的盈利模式,仍是未来长期的主题。

多路资本竞逐“风口”

自2015年开始,中央政府就不断出台相关政策,支持并规范租赁市场的发展。其间,租赁政策出现的频率之高前所未有。除租赁市场的专项政策外,监管层还在城镇化、消费升级等相关政策中提及租赁市场。此外,有关租赁市场的表态,还出现在2015年至2017年的中央经济工作会议,2016年至2018年的两会政府工作报告中。

党的十九大报告更是提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,将租购并举作为住房制度的一个重要方面。

在中央政策的指导下,截至2018年6月底,全国超过40城市多次发布相关政策,细化房地产租赁市场的发展和监管细则。

地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面,就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则。

政策不断出台背后,是行业不断扩大的现实。根据贝壳研究院的测算,我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。由于婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大,预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;2030年,租金GMV将达到4.6万亿元,租赁人口达2.7亿。

欧阳捷也表示,未来一线城市的租赁市场占比会达到50%以上,二线城市会达到30%以上。未来租赁市场的规模会达到26亿平方米,其中机构占到50%,私人住房占到50%。

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