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全国80城房价透支程度排行 你的家乡是否在列?

近期,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中,可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化,借此观察不同类别城市房价泡沫有否及大小变化。

根据房价收入比偏离度、当年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况,将80个大中城市大致分为四类:

第一类城市,房价收入比偏离度同比上升,且涨幅进一步扩大。

约4成城市属于这一类别,基本是东北二线城市和中西部二三线城市。从偏离度水平来看,又可以进一步分为偏离度水平较高城市(偏离度高于近8年中位值水平,以蓝色气泡表示,气泡越大说明向上偏离越多)和偏离度水平较低城市(偏离度低于近8年中位值水平,图3中以白色气泡表示,气泡越大说明向下偏离越多)。我们认为偏离度相对较高且增幅扩大的城市存在一定的风险,如大连、沈阳等城市,建议实施市场调控措施,防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。

第二类城市,房价收入比偏离度同比上升,但涨幅有所收窄或涨幅基本持平。

约4成城市属于这一类别,基本是一、二线城市和东部三四线城市。此类城市房地产市场处于降温初期,说明调控升级以来效果初步显现,但由于之前房价涨幅较大,偏离度仍处于较高区间。建议维持现有调控措施,后续根据市场变化做相应动态调整。

第三类城市,房价收入比偏离度同比下降,且跌幅进一步扩大。

此类城市房地产市场处于相对偏冷状态,主要由于调控力度较大、郊区成交占比上升、可支配收入增速较快等不同因素影响。目前此类城市中大多是偏离度较高的城市,这反映了调控的有效性。如果该类城市中出现偏离度水平较低的城市,建议适度放松其调控措施,防止后续市场出现大落的可能。

第四类城市,房价收入比偏离度同比下降,但跌幅有所收窄。

此类城市房地产市场处于回暖初期,如温州,虽然房价收入比偏离度在历史中位数以下,但房价已经开始上涨。建议关注市场升温状态,防范后续房价快速上升的可能。

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全国80城房价透支程度排行榜

这里考虑到当期房价收入比的偏离方向(房价收入比偏离度)、当期偏离度变化(偏离度同比增幅)以及市场趋势(偏离度同比增幅的变化),分别取70%、15%、15%的权重。对各城市的原始数据进行标准化处理后打分,得到80城的房价透支程度排行榜。

结果显示,全国83个大中城市中,共有44个城市得分为正,呈现不同程度的房价透支状况;另外有39个城市得分为负,暂时没有房价透支现象。

房价透支程度较高的城市是南京、广州、济南和厦门,其中南京的房价透支程度最高,对比第二名的天津得分高出15%。

而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市,市场出现明显降温,房价透支程度对比2017年有所缓解。

温州倒数第一,也即与过去8年相比,今年上半年温州房价不仅没有泡沫,反而仍存在低估现象。另外,湛江、韶关、廊坊等三四线城市,以及乌鲁木齐、西宁等弱二线,也没什么泡沫。

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