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【阅读城市·住房租赁】住房租赁:尚未有成熟的商业模式

轻资产企业希望通过资产升值弥补利润,重资产企业希望通过轻资产运营来提升核心竞争力及估值

作者:金琳

房产租赁市场是一座等待挖掘开采的金矿。

据预测,未来10年我国租房市场规模将达到4万亿左右。近日,上海易居房地产研究院主办的中国房地产形势与住房租赁报告会上,专家预测未来10年,住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%,企业供应面积将从不到0.4亿平方米到近14亿平方米,企业获得租金将超1万亿。

运营模式

据调查,目前我国住房租赁企业的运营方式可以分为集中自持式、分散托管式和集中托管式。采用集中自持式的主要为地产开发商基因的租赁企业,随着土地出让中自持比例的提高,同时立足自身资金实力较为雄厚、自持物业较易转化为租赁物业等优势,预计住房租赁企业特别是房地产开发基因的租赁企业会越来越多的采用集中自持式。

采用分散托管式的主要为中介服务基因的租赁企业和部分创业运营基因的租赁企业,中介服务基因的租赁企业得以最大化地发挥在连接供需两端资源的优势,预计未来会有更多中介服务基因的租赁企业以分散托管式切入租房市场,同时也会成长起一批专业化运营与管理水平较高的创业运营基因的租赁企业。

采用集中托管式的主要为酒店服务基因的租赁企业和部分创业运营基因的租赁企业,酒店服务基因的租赁企业得以最大化在托管服务方面的优势。未来随着整体收房成本的不断提高和租金差空间的减少,同时资产增值收益的显现,预计更多的集中托管式企业在运营不断成熟、实力不断积累之后会逐步向集中自持式转变。

方向

报告分析认为,随着住房租赁企业模式的日渐成熟,预计未来集中自持式和分散托管式将成为发展的主流。

据了解,集中式自持租赁企业主要有两种房源的获取渠道:一是一级公开市场拿地建设租赁住房;二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住房。分散式托管租赁企业主要通过获取个人出租房源,经过装修和包装之后再面向市场出租。

在住房租赁领域,品牌效益将日益凸显。

“自持物业+资产管理”模式通过拥抱金融获取资产升值收益。分析美国最大的公寓运营商EQR就能发现,持有资产并在周期中灵活处置,这能够将企业的资产驾驭能力和运营能力充分变现。对周期的准确把握,选择适当的时期进行资产的收购和出售体现的是资产驾驭能力;对资产的有效运营能够提高资产的使用价值和现金流,从而提升资产的价格,是运营能力的价值变现。同时对金融手段的嫁接将成为该种商业模式获利不可或缺的因素。对于这三种能力最有可能培育的企业是以地产开发为背景的长租租赁企业,他们经过了长达30年对房地产周期的准确把握、对资产的理解和大量融资的经验,相比其他背景企业有一定优势,当然以地产开发为背景的租赁企业在资金、人才、品牌上都有一定优势。同时,我国租房市场上另一股不可忽视的力量则是以政府为背景的国有企业,受益于政策红利及相关土地获取成本的优势,未来规模扩张上相对其他企业具有先天优势。

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