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楼市熄火?先知先觉的人已经跑了!

上半场还在“万人抢房”、“亿万富翁暴雨中排队”,然而下半场刚开始,楼市却突然熄火了。最突出的表现就是,房子有价无市,成交量继续下滑。

1.成交量下滑

根据58安居客发布的《2018年6月国民安居指数》,虽然新房、二手房价格仍有小幅上涨,但一线城市新房成交量、二手房供应量出现下滑,6月全国找房热度环比下跌1.4%,购房者们大多持观望的态度。

具体来看,6月北京二手房成交量环比下滑22.6%,绝对水平降至3月之下,且成交均价环比下跌0.4%。上海二手住宅成交环比下降3.45%,以成交面积计,环比下降2.78%。

可以看见,六月以来,楼市成交量明显下滑。那么成交量下滑的下一步是什么?就是房价下跌。

2.监管加强

最关键的是,监管层开始对楼市“庄家”严查了。6月28日,住建部联合中宣部、公安部等七部委下发通知,要在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。投机、炒作熄火,抢房大戏没了导演,大家对楼市的预期也理性了很多。

这一轮的楼市暴涨许多人涌入接盘,但是先知先觉的人已经却开始退出这个市场。华为从深圳跑了,就在90后潮汕小伙1700万摇号跑步进场的时候。7月1日,华为的研发部门正式搬迁,40辆8吨货车,共60车次,2700人,往返于深圳和东莞松山湖。

相对于深圳,东莞的优势不仅面积大,还给了华为土地给员工盖房子,只要8500一平,8500一平、8500一平,还不到某些小县城的价格,不到深圳房价的20%。

离开深圳不仅可以很好的抑制房价不断上涨导致企业运营成本的增加,而摧毁企业的竞争力,还可以很好的解决华为技术型人才买房的后顾之忧。但是华为的搬迁,会让深圳流失4.4万的高端人才,更可怕的是一个大企业跑了,后面大小企业看到了甜头会跟着跑,不知道流失这么多企业和高端人才,深圳的房价能不能挺得住?

3.各大房企撤离

碧桂园开始从三四线城市撤离。据报道,碧桂园正在改变扩张策略,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流,“全覆盖”的战略部署在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。

比起碧桂园来,万科更夸张,生称要“抛弃房地产”。郁亮表示,万科未来是美好生活的服务商,而不是建几栋房子的开发商。言下之意就是要放弃房地产转而其他生活服务行业。

这些个房企有的从一线城市跑,有的从三四线城市跑,有的甚至要跑出房地产行业,楼市怎么突然变天了?首先是棚改货币化“叫停”,打乱了房地产市场的阵脚。

叫停棚改政策,全国上市房企股价大跌,截止7月8日139支地产股直接蒸发了2298.3亿元。其中跌幅最大的10家房企中,几乎都有涉及三四线城市项目。

棚改货币化的本质相当于一种定向放水。不要以为货币化只是影响三四线城市,有的人拿到这笔钱会抓紧跑到二线城市或者省会城市买房。如今,棚改货币化叫停,相当于房地产市场釜底抽薪。

其次,棚改过后,剩下的是债务压身。据统计到今年一季度末,仅上市房地产企业有息债务规模就将近3万亿,平均资产负债率在70%以上。在监管层去杠杆的金融背景下,境内楼市调控,融资收紧导致房企发债券成本也不断上升,多数房企的融资成本都在10%以上。

在融资渠道不畅的情况下,房企有提高销售速度,加快回笼资金。所以,未来可能出现房企降价销售,甚者打折卖楼的情况,这给下半年的房价带来一定压力。

最后,买房成本上升抑制需求。目前,全国房贷利率连涨18个月!以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。

当然,下半年楼市压力大,但是大幅下跌的可能性不大。因为中国房地产的总债务已经高达35万亿!其中房地产企业债务14万亿元,而个人房贷债务21万亿!房价要是跌多了,银行、企业、个人都要完。泡沫不再吹,但也不能破,这一点还是比较明确的。

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