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30年涨1000% 未来曼谷房产该如何投资?

自1988以来,世通海外确定过去30年来全市土地价格上涨了1000%。

土地价格增长一览:

在1997年至1996年的亚洲虎繁荣时期,在1997年金融危机中市场陷入停滞之前,土地价格大幅上涨。

土地价格在21世纪初恢复,过去两年中央商业区(CBD)的价格迅速上涨。

20世纪80年代后期的两项具有里程碑意义的交易是收购:

位于Sathorn的8-rai(3.17英亩)土地,由Empire Tower的原始开发商提供,每平方铢约为125,000泰铢,

位于Wireless Road的21-1-08 rai(8.5英亩)网站(这是渣打银行经理的房子,现在是All Season Place开发项目),由M Thai Group以每平方呎约250,000泰铢计算。

最近在Sathorn的拍卖是澳大利亚大使馆的8-rai场地,2017年每平方米145万泰铢。

在Lumpini,SC Asset为Soi Lang Suan的一个880平方英尺的场地支付了每平方米310万泰铢。

以价值计算的最大土地出售是将2018年英国大使馆23-rai场地出售给中央集团/香港土地合资企业。

土地价格上涨并不统一,曼谷的发展模式发生了巨大变化。

曼谷的公共交通路线每天有超过120万用户的普及,增加了车站旁边的土地价值,但不是每条线路或车站都具有同样的吸引力。土地价值部分取决于线路和车站的普及程度。

“土地价格的另一个重要决定因素是城市规划和建筑法规,特别是那些可以建造多少空间的规定,显然如果可以在一个地方建造更少的空间,那么土地价值就更低了,”世通海外投资咨询(深圳)有限公司罗儒万总经理评论说。

规划和建筑法规变得越来越严格和复杂,现在是决定土地价格的关键因素。

土地价格开始在总开发成本中占很大比例,因为它们以比建筑成本更快的速度上涨。主要由于土地价格上涨导致的总开发成本上升,推动了公寓价格上涨,并提高了租赁项目可行所需的收入。

世通海外预计曼谷中心将继续成为最佳酒店,办公室,零售中心,住宅和其他类型建筑物(如医院)的首选地点。曼谷将有一个明确的城市中心,沿着公共交通线路延伸发展,集中在车站周围的集群。

土地价格的上涨速度将取决于发展活动的水平和发展可产生的回报;这取决于可以建造什么以及客户可以支付多少钱来购买或租用已完成的开发项目。

随着曼谷中部永久业权潜在开发地点数量的减少,世通海外预计土地价格将继续上涨。在某些情况下,土地价格将高于地块上现有建筑物的价值,并且旧的数量将继续被拆除,并且这些地点重新开发。

目前,共管公寓法要求100%的共同所有者同意撤销共管公寓,使其能够出售和重建。迄今为止还没有发生这种情况,尽管现在有些公寓所有单位的总价值低于建造公寓的土地的空置占有价值。世通海外认为,让曼谷100%的公寓业主同意将所有单位出售给开发商是非常困难的。

“假设规划法规没有改变,可以在现场建造的空间数量保持不变,那么曼谷的CBD土地价格可能会继续上涨,”世通海外投资咨询(深圳)有限公司罗儒万总经理说。

增长将不会持续,并将分阶段与经济和房地产开发周期保持一致。

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