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国家最新定调:棚改货币化不搞一刀

半个月前,一则“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息让拆迁户和地产商有点“慌。

新闻背景:棚改的两大类型

货币化安置是给予拆迁户一定自主权,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购买住房。

实物化安置是拆房子还房子,政府建设新房来安置棚户区居民,分为原地或异地住房安置两类。

货币化安置在棚改第二阶段迅速超过实物化安置成为棚改的主流安置方式,一方面受益于央行低成本的资金支持,另一方面由于其具有独特的优势。最主要的优势是拉动房地产销售,消化库存。同时,货币化安置不仅盘活不动产,而且产生巨大的财富效应,促进地方经济发展,带动三四线城市GDP的快速增长。

一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读引发了地产股的连续下跌。在申万一级行业中,自从今年6月25日来,房地产板块跌幅超过10%,而从今年整体来看,跌幅超20%。

数据显示,截至7月12日收盘,A股市场房地产板块的139家公司,总市值大幅缩水,其中万科A缩水幅度最大,市值缩水高达757.31亿元。大港股份是跌幅最大的公司,今年来的跌幅超过60%。

▲截至7月12日,A股房地产公司市值变化(来源:中国基金报)

在此背景下,7月12日下午,住建部召开的棚改吹风会宣布的消息,无疑给部分拆迁户和地产商吃了一颗定心丸。

针对市场对棚改资金是否收紧的问题,住建部特别强调:

因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

受上述消息影响,7月13日上午,中信房地产指数高开1%,截至午间收盘,涨幅收窄至0.42%。

全年影响有限

本次住建部吹风会权威部门发声,对市场影响如何?

多位分析师指出,住建部明确了棚改不会“一刀切”的原则,短期内龙头房企销售应无虞,但受棚改资金影响较大的三四线城市后续的房地产需求或将造成一定影响。

中金公司认为,此次政策变化重点在于调整货币化安置比例,但是存量项目和今年580万套棚改目标均未做调整。因此不考虑资金来源的变化,政策对全年棚改相关投资的直接影响有限,但是对于三四线城市的投资者房价预期可能有较大影响,进而可能间接影响商品房需求。

广发证券分析师在接受媒体采访时表示,当货币化安置家庭购房率为70%的情况下,预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%,影响三、四线15%。整体来看,购房率70%的假定下,棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右。

有券商地产分析师对记者表示,仍然看好龙头房企今年三季度的销售表现,但明年或将迎来增速的拐点。

货币化安置或逐渐收紧

事实上,棚改货币化安置调整工作早已开始。住建部相关负责人介绍,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍偏高。因此,住建部通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。

其中,2017年8月,住建部、发改委等六部委联合印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部会同国开行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

中原地产首席分析师张大伟认为,货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足,这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是,棚改的数量将减少,这是2018年的政策要求。

来源:中国经济网

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