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过去一年,北京300万以下房子占成交四分之一?

据智子数库统计,2018年前5个月,北京住宅成交量共计69699套,其中二手房成交60560套,新建住宅成交9139套。

这个数据怎么去衡量?到底是多是少?从二手房的网签数来看,这是2016年以来前5个月成交量最低的一年,基本和低迷的2015年同期持平。

来源:智子数库

这样的结果并不是说北京市的刚需减少了,实际情况是在一波比一波凶猛的调控政策之后,需求被抑制了。

观察北京近一年的二手房成交情况,成交热度分布大概是这样的。

2017.5-2018.5成交热力图(来源:智子数库)

在这些住宅成交数据中,什么类型的房子成交量最多呢?我们来看一下成交量排名前十的片区和小区。

二手住宅成交热门片区小区TOP10

热门片区TOP10(来源:智子数库)

我们来分析一下这个榜单,这些上榜区域要么在新开地铁沿线,要么是人口密度大的区域,要么是城建和棚户区改造重点区域。

黄村、黄村南属于大兴区,位于地铁大兴线的南段,棚户区改造重点区域;长阳、良乡则在刚开通的燕房线上;回龙观、天通苑、北苑是众所周知北漂聚居区,也不必多说。

热门小区TOP10(来源:智子数库)

通过对各片区和小区成交房源的数据特征分析,我们其实还发现了以下几个规律:

1、五环-六环成交量占比位列第一

各环线成交量占比饼图(来源:智子数库)

以环线作为地理坐标,近一年,全市住宅成交量分布中,五环-六环间占比最大,且明显高于其他环线,占总量的32.5%;二环占比最小,约4.94%。其他环线成交量则相对较为均衡。

环线均价柱状图(来源:智子数库)

出现这一现象其实有以下几个原因。

一方面,四环内房价与五六环相比,相对更高,对购房者而言需要承担更多压力。

另一方面,从投资的角度去看,五六环之间交通、配套已相对成熟,房价平稳且升值空间大;四环内二手房升值潜力相比而言要小,而北京六环外房价则面临涨跌不平稳的局面。

2、面积90㎡以下住宅成交占比最大

各面积段成交分布比 (来源:智子数库)

从这张图反馈出的数据结果来看,面积段在60㎡、60-90㎡、90-120㎡的基本组成了成交主力,占了大约80%左右。

市场层面的逻辑中,需求决定产品已成不争事实。

对刚需而言,60㎡以下、60-90㎡、90-120㎡基本满足了不同人生阶段的生活所需。60㎡适合单身或者两口人居住,60-90㎡满足一个两口到三口之家的需求,90-120㎡三口或是四口人住起来足够。

于是,不同的人生,集中在这几十平房子里上演。

来源:智子数库

那么这些面积段做户型设计的话,什么样的最适合?毫无疑问,两居。因此,15万以下价位的房源,两居室房子的成交量也确实高于其他户型。

一方面,成交的主流面积段中,两居相对更受消费者欢迎;

另一方面,对开发商而言,三、四居的户型占地面积相对较大,为了实现利益最大化,大多选取建造两居户型。

3、总价300-500万普通住宅占4成

来源:智子数库

从各类型住宅近一年的成交总量上来看,普通住宅类型成交量多集中在200-300万、300-500万、500-1000万三个总价段。

其中300-500万成交量最多,占总成交量的40.75%;其次为总价500-1000万和200-300万价段,分别占普通住宅成交总量的28.65%、18.6%。

来源:智子数库

为什么成交量最多的房子集中在这几个价位?

其实根本的原因还是出在刚需身上,普通北京工薪阶层,这个价位房子买得起,并且刚好够用又性价最优。

首付60万-100万,恰好是三四线城市一套房价。卖了老家房子定居北京,实现异地置换,已经是越来越多北京刚需购房者的选择。

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